地产及物管行业周报：政策转向聚焦需求侧去库存 限购放松+以旧换新密集推出

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/5/4-24/5/10）34 个重点城市新房合计成交209 万平米，环比-1%；其中，一二线环比-2%、三四线环比+7%；5 月累计一手房月成交同比-49%，较4 月-12.5pct；其中，一二线同比-46%、三四线同比-67%，分别较4 月-10pct 和-31pct。上周13 个重点城市二手房成交110 万平米，环比+38%；5 月截至上周累计成交同比-28%，较4 月-22pct。库存方面，上周15 城推盘61 万平米，对应成交推盘比1.33 倍，最近三个月（24 年2-4 月）分别为1.07 倍、1.14 倍和0.87 倍。截至上周末，15 城可售面积9,851 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为24.1 个月，环比-0.2 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，财政部与住建部启动城市更新示范工作，推进城市更新行动；中国人民银行发布了2024 年第一季度中国货币政策执行报告，提到因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，强化保障性住房、城中村改造。因城施策方面，深圳住建局分区优化住房限购政策；杭州全面取消住房限购；西安全面取消住房限购措施，不再审核购房资格；郑州启动“以旧换新”住房政策，八区同步取消试点限制；合肥市将进一步调整优化房地产政策措施 包括实施购房补贴、房票安置全市域流通等。保障房方面：南京重点提及将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。公积金放松政策：合肥调整公积金贷款政策，夫妻双方最高可贷120万元；山西调整公积金贷款政策，最高额度由此前的80 万元提至100 万元。
公司动态跟踪：4 月销售额及同比：万科A209 亿元（-37.6%），绿城中国145 亿元（-26.0%），中国海外发展218 亿元（-36.0%），金地集团62 亿元（-58.4%），首开股份16.6 亿元（-72.1%），招商蛇口186 亿元（-50.9%），保利发展330 亿元（-20.8%），越秀地产83 亿元（-37.6%），新城控股37 亿元（-48.3%）；人事变动：招商蛇口聂黎明先生申请辞任公司副总经理职务；首开股份现任独立董事孙茂竹先生辞去独立董事及相关专门委员会委员职务，公司已提名王艳茹女士为新任独立董事；华润万象生活苏尧锋先生已辞任公司秘书职务，公司委任魏伟峰博士为公司秘书；招商积余宣布聂黎明先生因辞去公司董事长职务，并选举吕斌先生为公司第十届董事会董事长。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.38%，沪深300 指数上涨1.72%，相对收益为2.66%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第4 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：*ST 新城、*ST 金科、空港股份、滨江集团、ST 中珠，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 世茂、*ST 中迪、ST 迪马、ST 中南、卓朗科技。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.77%，沪深300 指数上涨1.72%，相对收益为1.06%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.4/6.7 倍；物管24/25PE 均值分别为13/11 倍。
投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后高能级城市限购密集放松，住房‘以旧换新’政策也密集推出，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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