房地产去库存政策点评：政府收购践行去库存 供需格局有望大幅改善

　　事件：
　　2024 年5 月15 日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内。房源基本条件：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70 ㎡；收购房源需搭配一定比例的车位。
　　2023 年7 月至今，50 余城推出房地产“以旧换新”；其中苏州等“江苏模式”11 城以国资平台收购模式进行“以旧换新”。
　　点评：
　　杭州临安政府拟收购新房作保障房，“青岛模式“再扩围、去化一手房库存。5 月15 日，杭州市临安区住建局公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，本次收购房源面积原不超过10,000 平，收购最高限价不超过周边房源、车位的评估价。早在23 年1 月，央行创设1,000 亿元租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8 个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。24 年1 月，央行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持团体批量购买租赁住房合理融资需求；具体投放来看，23 年5 月至今可统计约40.9 亿元国开行租赁住房收购贷款投放。其中，1 月青岛成功发放首批试点贷款18.5 亿元，支持收购首批存量住房项目7 个，涉及房屋总套数2,319 套；2 月重庆市共收购7 个项目，合计4,207 套房源。此次杭州也开始政府直接收购新房作保障房，城市范围持续扩大，也是最为直接、有效去化一手库存的手段。
　　“以旧换新”试点政府收购二手房，“江苏模式“扩围、去化一二手房库存。2023 年7月至今，50 余城出台住房“以旧换新”支持政策，主要分为补贴、帮卖、政府收购等3种模式，其中政府收购模式指由地方国资平台收购居民存量二手房，售房款用于购买指定新房项目，收购旧房总价占所购新房总价多数要求在50%-80%，一般收购的旧房将作为保障房；目前主要覆盖江苏地区的苏州、太仓、无锡等11 城。我们认为，政府收购模式的实操性更强、流程更快，有利于一二手房去库存并恢复房产流动性，同时引入政府作为住房市场新增购买力，并实现对住房市场量价进行托底和修复，后续也值得关注。
　　430 新表态后政策思路转向需求侧、聚焦去库存，供需格局有望大幅改善。4 月30 日政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产的政策思路由供给侧转向需求侧、并且聚焦去库存，随后房地产去库存组合政策加速并密集推出：一方面，加大需求端放松力度，如：高能级城市限购放松、“以旧换新”、政府收购新房等；另一方面，严控供给端土地供应，如：严控去化周期超18 个月的城市宅地供应。我们认为，不论是“青岛模式”政府直接收购新房作保障房，还是“江苏模式”政府收购以旧换新，都可以很好落实了政治局会议“消化存量房产和优化增量住房”的精神，有效去化一二手房库存，从而实现稳定房价；有效恢复房产流动性，推动房地产市场健康修复。值得注意的是，“青岛模式”或“江苏模式”的政府收购资金来源还有待进一步明确。
　　投资分析意见：政府收购践行去库存，供需格局有望大幅改善，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后高能级城市限购密集放松，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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