房地产行业动态跟踪报告：多部委推出保交房组合拳 助力消化存量商品房

　　事项：
　　1）国家统计局公布2024 年1-4 月全国房地产开发投资及销售数据。 2）5 月17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。
　　3）5 月17 日，何立峰总理在全国切实做好保交房工作视频会议提出，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。
　　平安观点：
　　首付比例创历史新低，促进住房消费意图明显。17 日央行与国家金融监督管理总局联合发文，一是将首套和二套房商贷最低首付比例下调5pct至15%、20%，二是取消首套及二套商贷利率下限，三是下调公积金贷款利率25BP。3 月末全国343 个城市中，75 个下调了首套房贷利率下限，64 个取消了下限；3 月新发放个人住房贷款利率为3.69%。考虑剔除CPI后的实际房贷利率仍处于2008 年以来中间值水平，后续各地房贷利率有望进一步下行。同时二套房贷利率此前为5 年期LPR+20BP，此前取消后预计下调空间更大，有望带动改善需求释放。
　　3000 亿保障房再贷款，粗略测算可消化数千万平库存：央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障房，预计带动银行贷款5000 亿元。我们认为保障房再贷款在加快去库存、提供保障房供应的同时，亦可助力改善房企资金，值得注意的是，考虑现房无交付担忧，开发商亦可以自行销售，收购价格为政策效果关键之一。若按前4 月全国商品房均价收购，预计可消化库存0.52亿平，为全国商品房待售面积的7%；若参考青岛按市场价64%收购，预计可消化库存0.81 亿平，为全国商品房待售面积的11%。
　　支持政府收购存量土地，利于盘活房企资金流。吹风会上提到对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地，政府通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，并给与资金（专项债）、税费等方面支持。
　　我们认为有利于推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。
　　投资建议方面， 本轮地产板块自4 月末以来已反弹超过25%，部分个股涨幅超过50%，正如我们此前强调本轮反弹为板块超跌带来的政策博弈行情，基本面并不支持板块反弹，随着“5.17”系列政策的落地，短期将步入基本面观察期，目前市场对政策效果仍有分歧，加上部分个股短期涨　　幅过快，不排除板块短期板块震荡，5、6 月销售数据为重要观察指标；中期来看，我们认为“5.17”政策力度已超2018 年和2014-2015 年，无论是央行降首付还是政府收储，均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心，若后续楼市企稳不及预期，仍有望获得更大力度政策支持。个股投资方面，考虑政策落地叠加短期板块涨幅过快，建议精选个股，短期建议优选受益政府收购土地、有望盘活存量资产缓解资金压力的房企如万科A、新城控股，关注估值相对便宜的越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等，同时关注物管（保利物业、招商积余等）、代建（绿城管理控股）、经纪（贝壳）等细分领域龙头。建材底部持续夯实，有望受益地产政策改善。水泥方面，5 月上旬全国重点地区水泥平均出货率54.2%，环比+2.6pct；水泥价格稳中略降，但近期多地企业积极提价。考虑行业盈利已处历史底部，随着后续基建需求释放，且头部企业更强调协同生产，水泥盈利有望逐步企稳改善。光伏玻璃受下游装机强劲影响，4 月经历去库涨价，行业盈利呈现改善，后续关注光伏装机与玻璃行业新增点火进展。考虑到信义光能、福莱特、旗滨集团全年点火规模较大，盈利改善与产能扩张下业绩成长可期。消费建材方面，上市公司陆续披露2023 年及2024Q1 业绩，其中经销零售为主的公司优于以工程直销为主的企业，随着优质企业积极转型经销与零售渠道、扩大品类打开成长空间，未来成长仍值得期待。综上，建议关注海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、北新建材、伟星新材、福莱特、旗滨集团等。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：3）房地产行业短期波动超出预期风险；4）建材行业格局出清低于预期风险；5）建材企业应收账款回收不及时与坏账计提风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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