地产及物管行业周报：政府收储存量+居民房贷放松 政策聚焦去库存更上层楼

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/5/11-24/5/17）34 个重点城市新房合计成交284 万平米，环比+36%；其中，一二线环比+38%、三四线环比+17%；5 月累计一手房月成交同比-39%，较4 月-4pct；其中，一二线同比-36%、三四线同比-62%，分别较4 月+1pct 和-36pct。上周13 个重点城市二手房成交134 万平米，环比+22%；5 月截至上周累计成交同比-14%，较4 月-8pct。库存方面，上周15 城推盘163 万平米，对应成交推盘比0.61 倍，最近三个月（24 年2-4 月）分别为1.07 倍、1.14 倍和0.87 倍。截至上周末，15 城可售面积9,914 万平米，环比+1%；3 个月移动平均去化月数为22.5 个月，环比-1.6 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，国务院召开政策例行吹风会，住建部、自资部、央行和金管局四部委就“切实做好保交房工作配套政策”情况作了详细说明，其中央行推出：1）首套房最低首付比例下调至15%、二套下调至25%；2）消全国层面个人住房贷款利率政策下限；3）下调住房公积金贷款利率25BP；4）设立3,000 亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1 年、可展期4 次，央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5,000 亿元。国务院副总理何立峰指出，库存较多城市，政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。住建部表态，推动消化存量商品住房，城市政府坚持以需定购，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房；从1 月下旬到5 月16 日，融资“白名单”项目贷款审批金额已达到9,350 亿元。以旧换新方面，杭州临安将收购不超过1 万平商品住房用作公租房，每套面积不超过70 平；大理鼓励收购存量房作为保障房。信贷方面，佛山首套房贷利率降至3.15%、二套3.35%；南京首套降至3.45%；杭州符合标准的存量二套房贷款利率可转为首套；无锡首套降至3.45%、二套4.25%。合肥对购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%-2%的购房补贴（单套不超过10 万元）。
公司动态跟踪：4 月销售额及同比：华润置地213 亿元（-35.5%），华侨城A16 亿元（-65%）；1-4 月销售额及同比：华润置地720 亿元（-36%），华侨城A60 亿元（-54%）。
融资方面，华发股份拟申请注册发行不超过100 亿元的中期票据；拟以供应商对公司的应收账款债权作为基础资产开展供应链资产专项计划业务，不超过200 亿元；拟以租赁住房作为底层资产发起资产计划，不超过50 亿元。南山控股宝湾物流基础设施公募REITs 正式获批，预计出表可实现归母净利润约2.6 亿元。华润置地宣布魏成林先生获委任为公司非执行董事及公司企业社会责任委员会成员。保利物业限制性股票激励计划首次授予解锁，涉及136.13 万股H 股。华润万象生活中标杭州滨江区商业综合体，租赁面积15 万平、首年租金1.06 亿元，将确认使用权资产价值14.47 亿元。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨12.65%，沪深300 指数上涨0.32%，相对收益为12.33%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：滨江集团、天地源、华发股份、世联行、海南高速，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 中迪、华鑫股份、万泽股份、ST 中珠、万通发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨14.22%，沪深300 指数上涨0.32%，相对收益为13.91%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.5/7.7 倍；物管24/25PE 均值分别为14.8/12.5 倍。
投资分析意见：在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后需求侧政策密集放松，近期房贷首付比下降、房贷利率下限取消、政府收储商品房以及“以旧换新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，预计将推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：
滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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