房地产行业：不仅是上海 或是一线城市政策风向

　　一线城市开启“去库存”，有望提振行业信心
　　5 月27 日，上海发布房地产新政，在限购、限贷、二手房交易等方面全面展开积极调整，并在支持居住困难家庭改善居住条件，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源等方面均有相应支持性举措。本次调整是自517 政策后，首个一线城市的“去库存”政策落地。上海全面积极的楼市新政有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期，加速基本面的筑底。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。
　　行政政策：全方位多角度优化，强化安居导向
　　本次限购政策调整包括：1）优化非沪籍购房条件，社保方面，普通居民由“连续缴纳满5 年及以上”调整为“满3 年及以上”；重点区域非沪籍人才则从“满3 年”调整为“满2 年”。在购房区域方面，重点区域非沪籍人才购房区域由“所在产业片区”扩大至“所在区全域”；非户籍单身人士购房区域由“外环外新房+二手房”，增加“外环内二手房”。2）调整相关政策口径：取消上海离婚三年合并计算限购套数的政策；取消赠与5 年内计入赠与人的住房套数的政策。3）支持多孩家庭购房：在限购基础上，二孩及以上多子女家庭可多买一套。4）企业购房：对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。本次上海政策调整主要体现在：1、使得非沪籍人口在上海购房门槛降低，释放被压抑的需求；2、重新释放房票，如离婚、赠与等导致的限购限制取消；3、鼓励各方面二手房购房倾向，都旨在激活二手房流动性。综合比较力度，调整后的政策较北京（非本地社保5 年）更为宽松。
　　信贷政策：调整后限贷政策为一线城市最宽松，首套房房贷利率降幅较大上海从商贷首付比例、贷款利率，公积金贷款额度对信贷政策进行调整：1）首付比例：首套房由30%调整至20%；二套房核心区/非核心区首付比例由50%/40%调整至35%/30%。2）房贷利率：首套房贷利率由3.85%调整至3.5%；二套房贷利率核心区/非核心区由4.25%/4.15%调整至3.9%/3.7%。
　　3）单/双缴存家庭首套房公积金贷款额度分别提升20/40 万。三大政策合力既降低前期购房难度，又减轻后期还贷负担，有望激发刚需与改善型需求释放。值得注意的是，上海首套房贷利率此次调降35BP，降幅为目前明确利率调降幅度的城市中最大。同时横向对比看，上海首付比例与房贷利率均为一线城市最低，未来其他一线城市信贷政策存在跟随上海进行调整的可能。
　　行业基本面仍在筑底，高能级城市地产政策有望进一步优化目前行业基本面仍在筑底期间，截至5 月24 日，本月54 城新房销售面积同比下降36%，本年同比下降40%；价格方面，4 月贝壳二手房价格指数环比下降1.8%。上海作为一线城市，打出政策宽松组合拳，有望稳定市场预期。一方面，在本次政策调整之后，上海的调控政策几乎是京沪深最松（限购政策较北京松，较深圳基本持平；同时首付比例与房贷利率更低），后续更多城市有望向上海看齐，进一步优化地产政策。另一方面，上海作为一线城市提出探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，将在去库存方面发挥作用，有望持续向市场注入信心。
　　风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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