房地产行业周度观点更新：如何看待政策的短期效果？

　　周度观点
　　行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅将逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，更重要的是政策宽松背景下的预期先行，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-4.41%，相对沪深300 的超额收益为-3.81%，行业排名相对较后（31/32）；年初至今长江房地产指数-8.35%，相对沪深300 的超额收益为-12.69%，行业排名相对较后（23/32）。此前政策空间已打开，但需求的趋势性复苏仍待时日，或许还需要更强的政策和预期，本周房地产板块继续回调，开发类和物管类仍然普遍下跌，收租类也表现平平。
　　政策：沪深广进一步优化限购和住房信贷，二三线也跟进继续放松、促进以旧换新等。
　　地方：上海非沪籍购房社保或个税年限“5 改3”，非沪籍单身可购外环内二手房等；首套/核心二套/外围二套最低首付比例调整为20%/35%/30%；首套/核心二套/外围二套房贷利率下限调整为LPR-45BP/5BP/25BP。广州非户籍限购区购房社保或个税时限由24 个月缩短至6 个月；首套/二套最低首付比例调整为不低于15%/25%，取消房贷利率下限和住房限售。深圳首套/二套最低首付比例调整为20%/30%，首套/二套住房商贷利率下限调整为LPR-45BP/5BP。
　　销售：样本城市新房同比降幅略收窄，低基数下二手同比转正。
　　房管局备案口径，本周40 城新房成交面积当周同比-29.8%（降幅较上周收窄7.7pct），年初至今累计同比-41.4%；20 城二手成交面积当周同比+1.2%（由负转正，较上周提升4.4pct），年初至今累计同比-15.9%；截至5 月31 日，40 城新房成交面积当月同比-38.4%，20 城二手成交面积当月同比-8.8%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比-23.9%。
　　当周热点：如何看待政策的短期效果？
　　政策落地后的备案数据改善尚不明显，但备案数据往往比较滞后，从前端的经纪人预期、来访或带看等而言，政策还是具备边际效应，预计后续至少可看到月度级别的改善，背后隐含的微观基础主要是社会预期分层和真实需求永在；叠加基数下降，预计销量同比降幅也将逐步收敛，地产下行对宏观和社会的负面溢出也将得以控制。只是政策效果的力度和持续性仍有待观察，现实的约束还需时间去逐步打破，主要包括四方面，一是大周期位置的内在约束，过往累积的量价矛盾仍需时间去消化，尤其重点城市租售比和利率的倒挂，自然规律不可逆，政策目标也从来都不是外生的，最合意的选择只能是防风险而非强刺激；二是尽管名义房贷利率创历史新低，但考虑租售比和物价预期之后，实际利率仍不低，尤其住房回归居住属性后，需求对利率的敏感度下降，对收入的敏感度提高；三是居民部门杠杆率偏高和未来预期仍需提振，尤其类似城镇化率阶段的中外杠杆率对比，过去背负的债务需要时间和经济增长缓和；四是收储的商业化约束，市面上收益率能覆盖融资成本的项目并不多，地方加杠杆的意愿和能力也不同往日。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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