房地产开发行业周报：本周新房成交同比-30.1% 新政后上海二手房成交有所提升

　　中央及核心城市持续释放政策利好，上海二手房成交有所提升，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。深圳于今年2月率先放松限购，缩短购房缴纳社保、个税的时间要求，节奏及力度领先北京、上海，二手房成交规模自今年3 月以来明显抬升，3-5 月住宅日均成交套数约134.3 套，整体已经超过2023 年2-4 月小阳春的水平；深圳6.1-6.8日均值环比小幅下降，但仍维持高位。上海跟进放松则是在5 月27 日，其中限购放松主要跟进此前深圳放松力度，缩短了购房缴纳社保、个税的时间要求。从上海最近两周二手房成交情况看，成交规模明显抬升，4 月日均值为574.2 套，5 月新政前日均值为547.9 套，而5.27 新政后至6.8，日均成交达到835.3 套，环比新政前5 月提升52.5%。北京目前暂时未跟进上海、深圳政策力度，二手房成交边际变化不大。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议后续持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，落后沪深300 指数1.99 个百分点，在31 个申万一级行业排名第9 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为186.4万平方米，环比下降33.4%，同比下降30.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.2 万方，环比-24.6%，同比-28.7%；样本二线城市为98.6 万方，环比-32.7%，同比-31.5%；样本三线城市为43.6 万方，环比-41.7%，同比-28.1%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计134.0 万方，环比下降1.4%，同比增长17.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8 万方，环比-15.5%；样本二线城市为70.1 万方，环比0.2%；样本三线城市为27.1 万方，环比20.8%。
　　信用债：本周（6.3-6.9）共发行房企信用债15 只，环比增加7 只；发行规模共计93.56 亿元，环比减少24.45 亿元，总偿还量86.3 亿元，环比减少66.4 亿元，净融资额为7.26 亿元，环比增加41.95 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据（39.8%、26.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5 年（46.0%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。
　　2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余。H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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