地产行业研究：全国城市系列报告之华东区域(一)：宁波：供销规模持续下降 房价有所回升

　　沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。2023 年宁波市GDP16452.8 亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比51.8%。2023 年宁波常住人口969.7 万，城镇化率79.9%。2023 年宁波城镇居民人均可支配收入80144 元，农村居民人均可支配收入48350 元。
　　房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波2017-2023 年房地产开发投资复合增长率达到7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较为稳定。2023 年房地产销售面积964.33 万平，同比下降14.6%。
　　新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023 年初回暖势头强劲，随后回落。2024 年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023 年宁波商品住宅供应面积452.27 万平米，同比下降22.8%；成交面积564.22 万平米，同比下降14.56%，成交均价23030 元/平，同比上升7.63%。
　　2024 年初宁波商品住宅供应面积108.44 万平米，同比下降33.1%；成交面积119.68 万平米，同比下降50.9%；成交价22106 元/平，同比下降5.7%。2023年末库存面积804.09 万平米，2 月的销供比达到4.41，24 年2 月去化周期为23.71 个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占23 全年销售面积的25.41%，价格相对2022 年有所回升。2）2023 年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷款首付比例，新房首付最低20%，二手房最低30%。
　　二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023 年宁波市发生二手房交易月均5027 套，同比下降6.34%，成交均价为25399 元/平，同比下降11.8%，2024 年初二手房交易月均4285 套，同比下降31.7%。2023 年二手房价格波动维持在±5%以内。
　　土地市场：2023 年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占25%，呈现量降价升的趋势。2023 年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交390 宗，成交建面2861.07 万平米，土地出让金达778.74 亿元，成交楼面均价2905 元/平。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的24.36%，为各区域最高。
　　投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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