房地产行业点评：政策持续放松 销售有所企稳

　　事件：国家统计局公布数据显示，2024 年1-5 月，商品房销售面积36642 万平方米，同比-20.3%，商品房销售额35665 亿元，同比-27.9%。全国房地产开发投资40632 亿元，同比-10.1%。
　　政策持续发力，销售有所回稳
　　2024 年1-5 月商品房销售面积同比-20.3%，较2024 年1-4 月的增速下降0.1pct，1-5月商品房销售金额同比-27.9%，较2024 年1-4 月的增速上升0.4pct。5 月受市场热度降低所影响，行业销售增速仍然下行，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。
　　5 月17 日，行业政策大幅放松，1）降首付：明确首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房最低首付比例调整为不低于25%，此前分别为20%和30%；2）降利率下限：取消全国层面首套和二套住房个人住房贷款利率政策下限；3）降公积金贷款利率：
　　央行下调个人住房公积金贷款利率0.25 个百分点。此外，重点城市正持续放开限购政策。我们预计，在“去库存”政策基调的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。
　　投资下行，新开工保持低位，竣工数据下降
　　2024 年1-5 月房地产投资同比-10.1%，较2024 年1-4 月的增速下降0.3pct；1-5 月新开工增速同比-24.2%，较2024 年1-4 月增速上升0.4pct；1-5 月竣工面积同比-20.1%，较2024 年1-4 月的增速上升0.3pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。
　　资金来源数据持续下滑，未来改善可期
　　2024 年1-5 月房地产开发企业到位资金同比-24.3%，较2024 年1-4 月的增速上升0.6pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-20.3%、-9.8%、-36.7%及-40.2%，各项数据均同比负增长，利用外资贷款下滑幅度最大。当前，房企持续出现债务事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“项目融资白名单”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。
　　投资建议：2024 年1-5 月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着“去库存”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注绿城中国、越秀地产和华润置地等。
　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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