地产及物管行业周报：北京跟进楼市政策放松 自资部拟回收闲置土地

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/6/22-24/6/28）34 个重点城市新房合计成交509 万平，环比+70%；其中，一二线环比+67%、三四线环比+102%；6 月累计一手房月成交同比-22%，较5 月+13pct；其中，一二线同比-20%、三四线同比-43%，分别较5 月+13pct 和+14pct。上周13 个重点城市二手房成交144 万平米，环比+13%；6 月累计成交同比+23%，较5 月+25pct。库存方面，上周15 城推盘136 万平米，对应成交推盘比1.71 倍，最近三个月（24 年3-5 月）分别为1.14 倍、0.87 倍和1.02 倍。
　　截至上周末，15 城可售面积9,807 万平米，环比-1.0%；3 个月移动平均去化月数为20.4 个月，环比-0.5 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部和金融监管总局联合召开会议，指出要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强“白名单”的审核把关。自然资源部拟通过专项债券支持政府回收房企闲置用地，出台18 条措施盘活房地产存量土地。央行召开会议，明确要加大对“市场+保障”住房供应体系金融支持力度。因城施策方面，北京调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求等；山东积极推动房地产与养老产业融合发展；江西下达2024 年中央财政城镇保障性安居工程补助资金34.32 亿元；岳阳加大三孩及以上家庭购房奖励。此外，青岛支持国有平台公司参与住房“以旧换新”工作，承德提出精准实施购房补贴。公积金和补贴方面，深圳中山实行公积金互认互通；广州、佛山、南通、郑州、绵阳和西安等地优化调整公积金额度、基数和贷款政策。
　　公司动态跟踪：拿地方面，城建发展竞得北京市顺义区国有建设用地使用权；滨江集团竞得杭政储出59 号地块的国有建设用地使用权；融资方面，保利发展发行6 亿元中期票据；滨江集团发行5 亿元短期融资券；人事方面，安洪军辞去中国金茂非执行董事及审核委员会委员职务，陈一江获委任为非执行董事及审核委员会委员；回购方面，越秀服务回购325,500 股（占总股数0.1396%）；贝壳-W 回购2,975,511 股（占总股数的0.24%；万物云回购公司股份838,100 股（占总股数的0.1829%）。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.75%，沪深300 指数下跌0.97%，相对收益为-3.78%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：世荣兆业、*ST和展、华联控股、深振业A、退市同达，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万通发展、新湖中宝、万业企业、津投城开、城建发展。物业管理板块个股平均下跌2.39%，沪深300 指数下跌0.97%，相对收益为-1.42%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.6/6.0 倍；物管24/25PE 均值分别11.2/9.5 倍。
　　投资分析意见：一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、并决心坚定，高频政策也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、目的性更强、持续性更好，其中稳房价目的明确。鉴于政策面转向需求侧去库存、基本面三大底部信号已显现两大因素，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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