房地产行业:6月房企货值数据点评:拿地收缩 “落子”谨慎

2024-07-04 07:40:05 和讯  国泰君安谢皓宇/黄可意/白淑媛
  2024年1~6月房企拿地规模延续收缩态势,新增土地货值同比下滑34%,央国企以88%的占比稳固主力地位,“建筑系”开发商成为拿地市场黑马。根据克而瑞数据(下同),拿地TOP50 房企1~6 月累计新增土地货值7714 亿元,同比下滑34%,拿地规模的收缩一方面源自房企自身扩张意愿的减弱,另一方面也有土地供给端增量控制的影响。在上述TOP50 房企中,央国企占比88%,较2023 年全年进一步提升5pct,主力地位凸显,且从位次分布上看,拿地TOP20 房企中仅滨江和龙湖两家民企。另外,还值得关注的是,2024 年以来“建筑系”开发商布局积极,在1~6 月的拿地TOP50 的榜单中,中国建筑旗下的中建壹品/中建智地/中海地产/中建信和分别位列第3/5/9/23,中国铁建位列第6,城建集团位列第8,合计共新增土地货值1801 亿元,占TOP50 房企总增量的23%。
  结合销售数据,百强销售房企的拿地销售比仅为0.14,其中尚有约七成无新增货值,拿地态度依旧谨慎。2024 年上半年全口径销售额TOP100 的房企中,仅有三成选择拿地,整体拿地投资意愿较弱,拆分到各个销售梯队,销售规模与拿地积极性呈现正相关,与“以销定投”的策略相呼应,TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100的拿地销售比分别为0.15/0.13/0.12/0.11/0.11。进一步,从已拿地房企的拿地金额看:1)70%出现拿地金额的同比下滑,其中万科、远洋的跌幅超过90%,保利、中海等的跌幅超过70%,剩余30%实现拿地金额的逆势上涨,包括中建壹品、国贸、联发等;2)拿地集中度高,销售TOP30 房企的拿地金额占TOP100 的82%,其中拿地金额较高的有建发、华润、滨江、绿城等。
  土拍市场继续表现为点状火热,优质地块供应为关键。6 月,重点城市土拍市场平均溢价率为2.4%,以底价成交为主,其中青岛、南京、杭州等城市出现回暖,主要源自优质地块的推出,例如青岛市崂山区王家村35 号地块成交楼面价为39516 元/平方米,溢价率达到37.2%,杭州滨江区西兴单元地块成交楼面价为40105 元/平方米,溢价率达到33.9%。考虑到当前重点城市正逐步解除土拍限价,重点22 城中仅北京、深圳、宁波尚有限制,预期后续优质地块的竞争将日益激烈,并在成交价格上得到充分显示。
  继续坚持两端配置。推荐行业两端,一为核心标的,如保利发展、招商蛇口、中新集团等,二为重组标的,受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
  风险提示:市场需求加速下行。
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(责任编辑:王丹 )

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