房地产行业2024年中报业绩前瞻:政策发力见效 静待盈利能力恢复

2024-07-05 13:10:06 和讯  方正证券刘清海
  政策发力见效,销售降幅持续收窄,优质龙头有望优先受益。517 新政前后,多端政策齐发力,政策效果已于成交端初步显现,需求侧信心有所恢复:2024 年6 月单月,百强房企销售金额同比录得-25.5%,单月销售降幅由24 年2 月低点持续收窄,其中绝大多数优质龙头实现同比正增长:①中海地产录得+44.8%;②滨江集团录得+20.2%;③华润置地录得+19.9%;④越秀地产录得+19.1%。伴随政策发力见效,优质地产龙头有望持续优先受益于需求侧信心恢复,销量的企稳同时也为结算收入触底的前提。
  结算收入步入调整期,期待销售持续企稳带动拿地信心恢复。24Q1 营收同比降幅再扩大,由于住宅预售制度下的结算规则,24 年结算收入约对应22 年左右的销售金额,而22 年开始商品房市场步入深度调整期,同时房企坚持量入为出的拿地策略(百强房企24 年上半年全口径新增货值同比收缩-33.7%),故24-26 年板块结算收入或将持续调整,期待政策不断发酵下的销售复苏,进而带动房企投资拿地的信心恢复。
  毛利率或仍将承压,但中长期维度盈利能力回升具备客观条件。受早期高地价项目陆续于2023-2024 年结转影响,结合行业结构性调整背景之下,房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势。2024Q1,75 家A 股房企整体实现毛利率15.5%(较2023 年毛利率-0.8pct),预计2024H1 及2024 全年房地产板块毛利率仍将承压,但近年来房企拿地较为谨慎,集中核心城市,中长期维度看,结合房企持续优化的费率管控能力,房企盈利能力回升具备客观条件。
  重点房企2024H1 业绩前瞻。结合Wind 一致预期值及24Q1 实际业绩,主流房地产相关标的2024H1 归母净利增速情况为:
  ① ①增速≥20%:招商蛇口、我爱我家;
  ②20%>增速≥10%:滨江集团、建发国际集团、绿城中国、招商积余;
  ③10%>增速≥0%:中国国贸、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、华润置地。
  投资建议:24Q1 财报来看,房企盈利能力延续下滑趋势,考虑到24 年依然处于高地价项目结转周期,24H1 板块收入及利润或仍将磨底。但政策发力见效,成交端边际改善显著,且近年来房企拿地较为谨慎,集中核心城市,中长期维度看,房企盈利能力回升具备客观条件。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外,建议关注:①二手房(我爱我家、贝壳-W);②商业运营和地产开发双轮驱动(新城控股、龙湖集团、华润置地);③高股息及现金流健康的物管公司(南都物业、招商积余、保利物业);④一二线城市的纯开发企业(招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展)。
  风险提示:政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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