房地产行业2024年中报业绩前瞻：政策发力见效 静待盈利能力恢复

　　政策发力见效，销售降幅持续收窄，优质龙头有望优先受益。517 新政前后，多端政策齐发力，政策效果已于成交端初步显现，需求侧信心有所恢复：2024 年6 月单月，百强房企销售金额同比录得-25.5%，单月销售降幅由24 年2 月低点持续收窄，其中绝大多数优质龙头实现同比正增长：①中海地产录得+44.8%；②滨江集团录得+20.2%；③华润置地录得+19.9%；④越秀地产录得+19.1%。伴随政策发力见效，优质地产龙头有望持续优先受益于需求侧信心恢复，销量的企稳同时也为结算收入触底的前提。
　　结算收入步入调整期，期待销售持续企稳带动拿地信心恢复。24Q1 营收同比降幅再扩大，由于住宅预售制度下的结算规则，24 年结算收入约对应22 年左右的销售金额，而22 年开始商品房市场步入深度调整期，同时房企坚持量入为出的拿地策略（百强房企24 年上半年全口径新增货值同比收缩-33.7%），故24-26 年板块结算收入或将持续调整，期待政策不断发酵下的销售复苏，进而带动房企投资拿地的信心恢复。
　　毛利率或仍将承压，但中长期维度盈利能力回升具备客观条件。受早期高地价项目陆续于2023-2024 年结转影响，结合行业结构性调整背景之下，房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势。2024Q1，75 家A 股房企整体实现毛利率15.5%（较2023 年毛利率-0.8pct），预计2024H1 及2024 全年房地产板块毛利率仍将承压，但近年来房企拿地较为谨慎，集中核心城市，中长期维度看，结合房企持续优化的费率管控能力，房企盈利能力回升具备客观条件。
　　重点房企2024H1 业绩前瞻。结合Wind 一致预期值及24Q1 实际业绩，主流房地产相关标的2024H1 归母净利增速情况为：
　　① ①增速≥20%：招商蛇口、我爱我家；
　　②20%＞增速≥10%：滨江集团、建发国际集团、绿城中国、招商积余；
　　③10%＞增速≥0%：中国国贸、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、华润置地。
　　投资建议：24Q1 财报来看，房企盈利能力延续下滑趋势，考虑到24 年依然处于高地价项目结转周期，24H1 板块收入及利润或仍将磨底。但政策发力见效，成交端边际改善显著，且近年来房企拿地较为谨慎，集中核心城市，中长期维度看，房企盈利能力回升具备客观条件。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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