深度*行业*房地产行业2024年6月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比下跌城市数量减少；京沪宁杭二手房房价止跌转涨

　　核心观点
　　6 月70 大中城市新房房价环比跌幅与5 月持平，二手房房价环比跌幅小幅收窄，房价环比下跌城市数量减少。6 月70 大中城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅较上月收窄0.1 个百分点。从房价下跌的时长来看，2023 年6 月-2024 年6 月70 城新房房价环比已经持续下跌13 个月，2023 年5 月-2024 年6 月70 城二手房房价环比已经持续下跌14 个月，此轮房价下行期的时长已经超过2014 年（2014 年5 月-2015 年3 月新房二手房房价环比持续负增长11 个月）。我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，但降幅基本到了底部区间，相比于2014 年“深V”后的快速反弹（约两个季度），本轮房价环比增速回正可能需更长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年6 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有64 个，较5 月减少了4 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.75%，与5 月持平；70 城中二手房房价环比下跌的城市数量有66 个，较5 月减少了4 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.92%，较5 月收窄了0.08 个百分点。目前新房和二手房房价仍然面临下行压力，出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象。整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价。
　　一线城市新房、二手房房价跌幅明显收敛，京沪二手房房价环比止跌转涨。1）新房：6 月一线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄了0.2 个百分点，仅上海继续逆势上涨。其中，北京环比下降0.6%（前值：-1.1%）；上海环比上涨0.4%（前值：+0.6%）；广州环比下降1.2%（前值：-1.4%），已经连续13 个月房价下滑；深圳环比下降0.7%（前值：-0.8%），已经连续14 个月房价下滑。上海自2019年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，上海环比涨幅连续4 个月位列70 城首位，今年以来高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升。2）二手房：6 月一线城市二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄了0.8 个百分点，京沪二手房房价环比增速由负转正。其中，北京环比增长0.2%（前值：-1.2%）；上海环比增长0.5%（前值：-1.3%）；广州环比下降1.5%（前值：-1.6%）；深圳环比下降1.0%（前值：-1.0%）。其中北京、上海限购限贷政策的松动起到了一定积极作用， 6 月二手房成交套数同比分别增长16%、46%， 二手房市场成交量的回升也使得部分业主降价意愿减弱，6 月二手房房价止跌转涨；反观广州和深圳，政策效果不及北京和上海，市场仍以“以价换量”态势为主，二手房房价持续承压。
　　二线城市新房房价环比跌幅是各能级城市中相对最大的，二手房房价环比跌幅小幅收窄，其中南京、杭州二手房房价环比止跌转涨。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平。
　　仅西安环比微增0.2%，其余所有城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有沈阳、大连、南京、宁波、厦门、武汉、成都、兰州，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。南京、杭州二手房房价环比增速止跌转涨，6 月环比分别上涨0.1%、0.3%，其余城市环比均下跌，其中石家庄、呼和浩特、哈尔滨、宁波、福州、厦门、南昌、济南、武汉、长沙、成都、兰州、乌鲁木齐环比跌幅均大于等于1.0%。虽然核心二线城市利好不断，但大部分城市“以价换量”的形势仍然延续，房价仍面临持续下行的压力。
　　三线城市新房房价单月环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅仍然较大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月收窄了0.2 个百分点。除吉林环比+0.2%、三亚环比+0.1%、无锡与韶关环比持平以外，其余城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有秦皇岛、徐州、温州、泉州、九江、大理，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。所有城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：唐山、秦皇岛、包头、金华、安庆、泉州、赣州、烟台、惠州、泸州、南充，跌幅均大于等于1.0%。
　　6 月各类型产品新房房价环比跌幅基本相当，且均与上月持平；刚需刚改产品二手房房价环比跌幅小幅收窄。1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.8%，环比降幅较上月收窄了0.2 个百分点。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月收窄了0.1 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.7%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅与上月持平。
　　投资建议
　　6 月房价虽然持续下跌，但已经出现积极变化，70 城房价环比下跌城市数量减少，二手房房价环比跌幅收窄，这与“517 新政”落地效果释放有关。部分核心城市（京沪宁杭）二手房房价率先复苏，此类城市的政策效果相对积极明显，二手房市场从此前的深度调整转入企稳阶段，具有积极的信号意义。不过，考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱，我们认为，当前房价降幅仍然还在底部企稳初期，能否巩固复苏态势仍待观察。短期来看，若房价达到市场心理预期或有增量政策出台，可能会带动一波行情。目前来看，下半年信贷政策上再松动的可能性较大。长期来看，持续性的板块上涨行情仍需要看全国基本面的真实修复情况
现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、万科、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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