房地产行业月度分析报告：6月市场成交高增 强产品力优势显现

投资要点
本轮周期修复路径前瞻判断
在我们5 月4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5 月21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：
1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3 个月。
2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。
3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022 年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。
土地成交：6 月供需两端缩量，平均楼面价上涨2024 年1-6 月全国300 城推出住宅建筑面积1.1 亿平，同比下降45.6%，成交面积为0.9 亿平，同比下降38.1%；成交楼面价6218 元/平方米，较2023 年平均成交楼面价5814 元/平方米上涨6.9%。分城市来看，6 月重点城市中近半数楼面价上涨，青岛刷新山东省单价“地王”及西海岸区域总价地王。从数据来看，虽然土地市场总量供需成交面积和金额同比走弱，但部分核心城市土地价格呈现企稳或上升趋势，土地市场量少质优的现象依然存在。对开发商而言，更高土地成交均价是要适配更强产品力以支撑房价，市场竞争倾向于有中高端产品线的开发商。
市场成交：6 月新房及二手房成交改善，冰山活跃指数下降1）新房：6 月新房销售创新高，累计成交同比降幅收窄。根据克尔瑞数据，6月30 个重点城市整体成交1335 万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度均值相比增长52%。2024 年上半年累计成交同比下降39%，降幅较5 月收窄4 个百分点。根据国家统计局数据，2024H1 全国新建商品房销售面积为4.8 亿平方米，同比下降19.0%，降幅环比收窄1.3pct；6 月单月商品房销售面积为1.1 亿平方米，同比下降14.5%，降幅环比收窄6.2pct，环比增长52.6%，环比增幅增加40.3pct，带动累计同比降幅收窄。
2）二手房：市场表现分化显著，一线城市同环比高增。6 月22 个重点城市二手房成交面积预计为1428 万平方米，环比增长7%，同比由负转正，增长24%。
前6 月累计成交面积为7221 万平方米，累计同比下降8%，跌幅有所收窄。
3）冰山指数：6 月冰山活跃指数逐周下降，第四周冰山活跃指数绝对值较5 月绝对值下降13.2%；重点50 城冰山房价指数月滚动环比6 月第1-4 周降幅均在1%左右，6 月30 日重点50 城冰山房价指数为18792 元/平，较5 月末环比下跌0.9%。
从数据来看，517 新政后市场情绪出现转暖迹象，新房及二手房成交面积环比增长，市场开始出现边际改善的迹象。
改善项目案例：强产品力优势显现，开盘畅销价格稳定2023 年以来多地在提升住宅品质方面出台相关支持政策，当前产品力加强在市场新一批的产品中已有所体现。例如，天津市南开区格调隐翠轩项目和北京市朝阳区中建璞园项目凭借较高的产品力在销售价格和流速方面表现优异。其中，格 调隐翠轩项目凭借开敞式阳台以及室内可拓展空间，高层业态得房率约80%，小高层业态约85%，洋房业态约93%。中建璞园项目凭借内阳台和设备平台，整体得房率可以达到93%左右；两个项目的得房率均显著高于市场传统房源平均水平。
地产板块行情回顾：
6 月房地产板块跌幅为-13.5%，1-6 月指数区间累计跌幅为-18.9%，自5 月17日指数见顶后累计跌幅已达-21.9%。虽然6 月在政策端中央及各地仍处落地阶段，上海、深圳、广州等城市二手房成交表现亮眼，但是二级市场分歧仍在，万得房地产指数持续下跌，截至6 月末，已跌至“430”政治局会议前水平。典型房企中，截至7 月12 日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB 估值分别为0.55、0.85、1.01 倍，较2023 年资产降价销售阶段的PB 估值分别减少0.29、0.38、0.21 倍。
投资建议
我们认为，从二手房和新房成交面积和冰山指数中代表带看数据的冰山活跃指数来看，517 政策推出后对市场有一定的提振效果，但7 月份还需要更多政策推进来呵护已有的政策成果。目前，517 政策中保交楼和收储还未有实质性推进，我们认为这两个政策有望在下半年逐渐发力。我们继续看好下半年房地产板块的投资机会，多重利好因素或推动估值修复：
1）我们认为收储有助于推动销售面积修复；
2）房贷利率持续下降以降低购房成本；
3）外围环境变动触发AH 板块资金流入（如美联储降息预期或实际降息释放流动性，24 年底美对中加征关税预期升温增加地产板块资金流入）；4）房地产销售面积和价格企稳前政策持续加码，我们认为值得关注的历史政策工具如一线城市放松限购。
投资标的上，我们看好并建议关注：1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团；3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。
风险提示
需求侧修复不及预期。政策效果不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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