中金普洛斯 REIT：二季度业绩稳，乘电商东风 跨境电商 仓储物流

【7 月 18 日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布 2024 年第二季度报告】报告期内，中金普洛斯 REIT 实现总收入约 1.17 亿元，可供分配金额约 9004.37 万元，达成预期。中金普洛斯 REIT 是 2021 年首批上市的我国首批基础设施公募 REITs 之一，去年完成首次扩募，目前底层资产覆盖全国多个活跃产业带。自 2021 年 6 月上市以来，已完成 7 次分红，累计分配金额约 7.67 亿元。当前，基础设施公募 REITs 进入平稳发展阶段，持续捕捉新市场机遇，培育优质项目。跨境电商成为利好因素之一。普洛斯青岛前湾港国际物流园作为中金普洛斯 REIT 首批扩募资产之一，2024 年第二季度时点出租率达 89.22%。该物流园距离青岛前湾港集装箱码头 500 米，区位条件优越，吸引众多客户，包括跨境电商和国际物流企业。一家租赁该园区的跨境电商企业称，目前货值约 3 亿元，日均大量 2、3 万单，大促节点日均单量可达 10 万单以上。2020 年该商家入驻，2021 年开展跨境业务，依托青岛口岸优势对接日韩市场。今年一季度，我国跨境电商进出口额达 5776 亿元，同比增长 9.6%，出口额 4480 亿元，同比增长 14%，成为拉动外贸增长新动能。TEMU、SHEIN、AliExpress 和 TikTokShop“跨境电商四小龙”发展给仓储物流带来机会。普洛斯在服务跨境电商高标仓租赁需求方面约占 40%-50%市场份额，计划 5 年内加大服务力度。截至今年一季度，普洛斯在华南地区服务跨境电商新兴企业的园区总面积超 130 万平方米，同比增长 164%。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪介绍，国内跨境电商主要集中在口岸类城市，华南面向空港，山东面向日韩市场。青岛市前湾港区是中国大陆最大集装箱中转港、冷藏箱进出口港，承担青岛港(601298)80%吞吐量。2023 年，青岛市跨境电商进出口整体规模超 850 亿元，同比增长约 36%，占外贸进出口总额比重约 9.8%。但仓储作为固定资产，建设周期长，与客户商业模式有时间差，是仓储企业面临的挑战。赵明琪表示，要选好仓储园区位置，迭代仓储物流产品。她举例，中国物流企业在自动化方面投入力度大，普洛斯需更新仓储产品，其 PE 平台投资自动化设备厂商，有协同机会。2021 年中国首批基础设施公募 REITs 上市，如今市场认知更理性。作为底层资产品类之一，仓储物流园区更直接面对审视。中金公司研究部 REITs 执行小组负责人、分析师孙元祺介绍，REITs 价格经过三年先扬后抑并修复，进入平稳阶段。孙元祺认为中国 REITs 规模潜力未释放，未来三年规模扩张预期高。中金普洛斯 REIT 完成首次扩募，底层资产包覆盖 5 大区域、7 个城市。今年二季度，期末平均签约出租率为 89.58%，不含税有效平均租金单价为 38.19 元/平方米/月，环比稳中有升。