房地产行业周度观点更新：如何理解改革背景下的房地产？

　　周度观点
　　行业仍在寻找新均衡，今年前几月下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆概率明显提高，驱动地产股估值修复。今年4 月份市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察基本面现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-0.85%，相对沪深300 的超额收益为-2.77%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数-19.79%，相对沪深300 的超额收益为-22.93%，行业排名相对靠后（25/32）。行业仍在调整过程中，本周房地产板块表现不佳，开发类除少数龙头标的外普遍下跌，物管类亦下跌居多，收租类有涨有跌，板块行情动荡，仍以短期博弈为主。
　　政策：中央层面明确政策支持促进开工、做好收储；强调防范化解房地产等重点领域风险。
　　中央：住建部明确各城市应充分利用中央补助、地方政府专项债券、土地、配套金融及税费优惠等政策支持，以促进项目开工；做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，积极争取保障性住房再贷款。二十届三中全会强调地产防风险，坚持消化存量和优化增量相结合，切实做好保交房；消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设“好房子”更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。地方：广州、南京分别下调首套、二套房贷利率；北京启动商品房“以旧换新”，9000 套新房房源参与。
　　销售：本周样本城市新房及二手备案量受季节性影响处于相对低位，且同比也有所回落。
　　新房及二手备案同比有所回落。本周40 城新房成交面积四周滚动同比-10.7%（降幅较上周收敛0.5pct），年初至今累计同比-36.7%；20 城二手成交面积四周滚动同比+16.6%（较上周降低10.0pct），年初至今累计同比-9.2%；截至7 月19 日，7 月40 城新房成交面积当月同比-16.5%，20 城二手成交面积当月同比+30.7%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+5.4%。
　　当周热点：如何理解改革背景下的房地产？
　　二十届三中全会核心主题聚焦全面深化改革和高质量发展，也强调房地产等重点领域防风险，如何理解改革背景下的政策取向和行业趋势？中长期角度，政策偏向于引导行业发展模式转变，包括租售并举、双轨制和相应配套的基础性制度建设等。中短期角度，政策偏向于防风险和兜底线，平滑行业下行烈度，可能隐含两层意思，一是强刺激不可取，尽管今年二季度政策态度更趋积极，常规政策突破历史下限，收储等超常规政策也初露苗头，但基本取向不会改变，政策目标在经济规律之下是内生的，供求转变、中枢下移和房价偏高等三大现实约束依然存在，对需求和房价的强刺激并不符合深化改革和高质量发展框架，可能也会给未来留下更大的风险；二是兜底政策仍可期，在全年经济增长目标和外部挑战加大的背景下，地产防风险的必要性进一步提高，降低地产下行周期的负面溢出效应。关于对行业趋势的理解，一是要尊重历史周期规律，跨期均衡之下，过往累积的矛盾仍需消化，二是要承认政策的能力边界和相机抉择。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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