房地产行业动态点评：从地方细则展望收储政策方向

　　多地发布政府收储细则，显示收储政策方向
　　7 月18 日，河北省衡水市发布《关于征集已建成存量商品房用作配售型保障性住房项目的通知》，组织当地国企在全市行政区域内征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。自517 新政提出“设立3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格征集商品房用作保障性住房”以来，各地方政府积极响应跟进，目前，包括杭州临安区、贵阳在内的20 个城市（县区）已相继发布收储的公告细则，当中明确了收储范围、房源要求和收储价格，为其他城市后续推进下一阶段收储工作提供了宝贵的借鉴经验，后续需关注这些城市收储工作的具体落地情况。
　　房源要求：优先整栋收购，大部分要求单套房源建面小于120 平米根据我们的统计，大部分地方政府对于收储房源要求如下：1）已建成未出售的存量商品房，已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易；2）房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，其中部分城市要求项目配备一定比例的车位；3）房源所属的企业资产负债和法律关系清晰，这意味着符合条件的民企的项目有可能被纳入收储范围；4）大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120 平米；5）优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，其中烟台、新乡、威海规定以整幢作为基本收购单位。
　　价格上限：保障性住房重置价格或同区位商品房估价或商品房价格的5 折如何定价？5 月14 日杭州市临安区发布的保障房征集公告中规定了收储房源将以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。在目前已发布收储公告细则的20 个城市中，13 个城市明确表示将以同地段的保障性住房重置价格（即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润）作为参考上限。另外，参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格5 折左右进行配售的情况，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5 折以下。
　　收储规划只是第一步，难点在于匹配和交易
　　我们认为各地出台相关细则只是第一步，难点在于后续：1）房源匹配度：
　　按照各地已出台的收储政策，政府要求做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适，需要关注是否有足够的相关资产。2）资产价值认可度：无论是用于配租还是配售，政府收储的价格一定是相对较低的，房企是否能认可价格是后续收储进展的关键。
　　支持扩大收储范围，预计将有更多城市加入收储阵营住建部在6 月20 日召开的收购已建成存量商品房用作保障性住房工作会议中提出，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，近年三四线及县级城市房价下跌明显，这也为存量房收储创造了一定的条件，我们预计后续将有更多的城市加入收储阵营。重点推荐：
　　1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：
　　建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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