房地产开发行业周报：本周新房成交同比-18.4% 三中全会强调防范化解地产相关风险

　　三中全会强调“落实好”防范化解地产相关风险的举措，紧盯未来几天将发布的《决定》全文。公报提到“城乡融合发展”、“深化土地制度改革”；同时全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。关于防风险，在2022 年中央经济工作会议便提到风险防范等内容，此后在2023 年中央经济工作会议及数次政治局会议中均有风险防范相关内容。本次会议进一步强调了“落实好”，核心还是在于给出的政策是否满足了化解风险的条件。建议紧盯未来几天将发布的《决定》全文。
　　6 月70 城新房房价环比-0.7%，同比-4.9%，房价环比上涨的城市数量小幅提升。一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.6%。从城市数量看，新房价格环比上涨4 城，环比下跌64 城。
　　6 月70 城二手房房价环比-0.9%，同比-7.9%，上海、杭州、北京、南京环比上涨。一线、二线、三线城市环比分别-0.4%、-0.9%、-0.9%。从城市数量看，二手房价格同比情况延续上月，70 城全部同比下跌。环比上涨4城，环比下跌66 城，上涨的城市是上海、杭州、北京、南京，均为今年以来月度首次环比上涨，主要是在6 月份在新政的加持下，二手房成交阶段性放量带动价格进入一个平台。而进入7 月以来，高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300 指数2.64 个百分点，在31 个申万一级行业排名第17 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为164.0 万平方米，环比提升1.2%，同比下降18.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.1 万方，环比3.1%，同比-7.4%；样本二线城市为73.5 万方，环比0.4%，同比-22.9%；样本三线城市为36.4 万方，环比0.2%，同比-22.9%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计114.4 万方，环比下降5.6%，同比增长14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.7 万方，环比2.4%；样本二线城市为46.7 万方，环比-11.7%；样本三线城市为24.9 万方，环比-6.2%。
　　信用债：本周（7.15-7.21）共发行房企信用债9 只，环比减少2 只；发行规模共计86.50 亿元，环比增加0.8 亿元，总偿还量113.39 亿元，环比增加20.26 亿元，净融资额为-26.89 亿元，环比减少19.46 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。
　　2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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