房地产行业点评报告：发展改革委：全面推动REITS项目常态化发行

　　主要事件
　　2024 年7 月26 日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，为推动REITs 市场高质量发展，分别提出1）全面推动基础设施REITs 常态化发行；2）积极主动适应常态化发行要求；3）准确把握推荐重点；4）切实提高推荐效率；5）压紧压实各方责任。
　　申报要求梳理
　　底层资产：将底层资产行业扩容至十二大类。1）新增清洁低碳、灵活高效的燃煤发电资产、养老、市场化租赁住房基础设施资产类型；2）从旅游景区5A 放宽至4A，并可涵盖在景区规划范围内的配套旅游酒店。3）与消费基础设施的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产；
　　收益率：取消现金流分派率或内部收益率等指标要求。取消此前申报发行基础设施REITs 的特许经营权、经营收益权类项目，IRR 不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3 年每年净流分派率不低于3.8%的要求。
　　资产规模：放宽部分行业可扩募资产的规模要求。对于首发项目，评估净值原则上不低于 10 亿（租赁住房项目和养老设施项目不低于 8 亿）。可扩募不低于拟首次发行资产规模的2 倍。对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50 亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。
　　资金用途：不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例，并放宽补充流动资金要求。发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用。
　　审批流程：简化申报推荐程序，取消前期辅导环节，明确反馈时间。取消了发改委前期辅导环节、通知明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间。
　　投资建议：
　　经过三年试点，目前行业资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，募集资金用途更具弹性空间，申报推荐程序正走向规范。
　　我国基础设施REITs 具备了从试点转向常态化发行的条件。国家发改委适时推出常态化发行政策，有助于促进REITs 市场的不断成熟和完善。建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。
　　风险提示：
　　二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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