地产行业周报：因城施策持续 二手房价指数震荡

　　投资要点
　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为7 月22日-7 月28 日。
　　本周冰山活跃指数较7 月第1 周下降
　　本周重点50 城冰山活跃指数为13.1，与7 月第1 周相比下降0.3 个点，较6 月周均下降1.2 个点。与7 月第1 周相比，本周15 个城市看房活跃度上升，一线城市中，上海及深圳购房热度分别上升2 个点和4 个点，北京6 月26 日发布购房新政1 个月后，看房热度有所下降，活跃指数从7 月第1 周的32 下降至27。
　　新一线及二线城市中，石家庄、南京、宁波等7 个城市本周冰山活跃指数增长2个点以上。一线城市本周活跃值为23.0（-0.3 个点）、新一线城市15.3（-0.1 个点）、二线城市11（-0.3 个点），各线城市购房热度与7 月第1 周相比均下降。
　　二手房冰山房价指数环比跌幅震荡
　　重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.01%，跌幅较上周收窄0.12pct，2024年3 月以来房价指数呈现降幅收窄趋势，6-7 月房价降幅维持在-1%左右震荡。
　　本周2 个城市冰山房价指数环比上涨，上涨城市数量较上周相比减少3 个，其中台州及徐州增幅分别为2.8%及1.6%。517 新政以来，重点50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，跌幅大致在0.2%-0.3%之间，7 月28 日冰山房价指数绝对值较5 月26 日下降2.3%。具体城市来看，重点50 城中，仅台州上涨1.5%，其余所有城市房价均下降，其中石家庄、上海及太原跌幅在1%以内。跌幅较大的城市包括东莞、厦门、乌鲁木齐、嘉兴及徐州，跌幅在3.8-4.4%之间。
　　一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-2.3%、-0.7%、-2.8%、-2.6%。
　　新房成交环比微涨，二手房成交绝对值保持高位根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积158 万平，环比+0.8%，较2023年周均成交下降40.1%，降幅较上周收窄0.5pct；2024W1-30 成交面积累计同比为-35.9%，降幅较上周收窄0.02pct；本周重点13 城二手房成交面积为157万平，环比-3.4%，较2023 年周均成交量上涨4.3%，2024W1-30 累计同比为-7.8%，降幅较上周收窄0.9pct。重点13 城二手房成交绝对值保持高位，二手房累计成交面积同比降幅保持收窄趋势。
　　本周政策要闻
　　1）苏州：苏州市住房公积金管理中心发布通知，宣布对2024 年度住房公积金缴存基数进行调整，最高34700 元，最低不低于社保最低缴费基数，缴存比例5%-12%，灵活就业人员月缴存额249-6940 元，调整自7 月起执行，需9 月30日前完成。
　　2）郑州：根据河南省郑州市住宅与房地产业协会发布的《关于组织房地产开发企业参 加全市商品房团购活动的通知》，郑州计划在2024 年7 月20 日至12月31 日期间举办不少于50 场商品房团购活动。
　　3）广东：截至7 月15 日，广东监管局辖内银行机构已为三批次“白名单”的373个项目提供授信1206 亿元，落地融资项目263 个、金额598 亿元，授信金额和落地金额均位居全国第一。其中，广州市落地金额在全国各城市中排名第一，民营房企项目数和授信规模占比均达到约90%。
　　本周观点
　　根据Wind 数据，7 月30 大中城市新房周均成交较6 月下降31%，较2023 年7月销售环比6 月下降幅度33.5%收窄2.5pct；重点13 城二手房成交周均成交较6 月下降7%，二手房销售表现韧性较高。本周郑州市房地产协会发布通知，计划在24 年年底前举办不少于50 场团购活动，广州市房地产融资协调机制“白名单”推进通畅，我们认为当前各地企稳房地产市场意愿强烈，我们继续看好2024 年底多重利好因素推动地产板块的估值修复：1）收储落地推动销售面积修复；2）房贷利率持续下降以降低购房成本；3）外围环境变动触发 AH 板块资金流入；4）需求端政策持续加码。
　　投资建议
　　在房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。
　　风险提示
　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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