7月房企销售数据点评:房地产结构大于总量

2024-08-01 16:30:08 和讯  国泰君安谢皓宇/黄可意/白淑媛
  投资要点:
  7月OP50房企权益销售额同比下滑 16%,跌幅走阔 12pct,市场有待进一步修复。根据克而瑞数据,以权益销售额为口径,TOP50房企7 月单月销售额为1832 亿元,在绝对规模上小于2024 年上半年的月度均值,仅高于1 月、2 月,这与7 月为行业传统淡季有关,在同比增速上跌幅较上月走阔12pct 至16%,可见市场销售仍处于相对弱势。值得注意的是,由于2023 年上半年受疫情后需求集中释放等因素的影响,上半年基数在一定程度上存在特殊性,进入下半年,随着基数逐步回归稳定,后续对于市场的数据比较将能够更好的反映市场的真实状态,有利于观测市场对于政策的反馈。具体到TOP50 各个房企表现上:1)央企销售韧性较强,继6 月后,再度实现销售额同比正增长,增速为10%,而国企和民企分别下跌27%、40%;2)头部房企销售额环比跌幅较大,TOP10/TOP11-30/TOP31-50 房企分别下跌49%/31%/27%,预期与头部房企推盘节奏的调整有关,且7 月实现单月销售额破百亿的房企数量也回落至5 家,分别为保利、中海、华润、万科和招商蛇口。
  结合7 月政治局会议,预期后续市场以政策执行为关键,期待看见由执行驱动的销售改善。7 月以来,宽松政策出台的频次逐步放缓,政治局会议也强调政策的落实,在当前已有大量政策出台的背景下,我们认为后续应更关注执行层面的推动,促进政策效果的充分释放,并在市场数据上得到反馈。另外,我们也在2024 年7 月30 日的报告《执行为上,重视存量项目规划调整》中提示了存量项目调整可能存在的新变化,即通过提升项目性价比助力库存盘活,这也将对销售数据提供积极的支撑。
  《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》发布,就影响而言,结构大于总量,以产业发展推动城镇化的特征凸显。在总量层面,该计划目标努力5 年将常驻人口城镇化率从2023 年底的约66%提升至近70%;在结构层面,产业发展将作为城镇化发展的重要驱动力,例如计划中提到在城镇化潜力较大的集中片区例如冀中南、皖北,重点任务是培育特色优势产业集群、强化产业发展人才支撑等。相比于城镇化率的整体提升,我们认为结构性的发展更值得关注,将为部分区域带来新发展机遇。
  行业仍然以去库存为主,维持两端配置的建议。一方面,选择低杠杆的龙头企业,推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等,另一方面关注重组进展,受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
  风险提示:市场需求加速下行。
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(责任编辑:王丹 )

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