港股概念追踪 | 上海再现最贵地王!地产迎多重政策利好 板块估值或得到一定程度修复(附概念股)

2024-08-08 07:15:47 智通财经 
新闻摘要
8月6日,广州市花都区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,提到买房享花都“准户口”待遇,打响一线城市“购房落户”第一枪。从当前房价处在的历史位置来看,截至2024年6月,70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平,二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。展望全年,需求端上,预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平,同比-14.3%,降幅较上半年有所收窄

智通财经APP获悉,近日地产行业迎多重政策利好。8月7日,据深安居公众号消息,深圳安居拟收购商品房用作保障房:优先选取整栋或整单元未售房源 面积65平方米以下。8月6日,广州市花都区住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,提到买房享花都“准户口”待遇,打响一线城市“购房落户”第一枪。实际上,今年以来,南京、佛山、武汉、沈阳等多个城市已出台了关于买房、租房的落户新规。中泰证券指出,近期,多地不断开展住房公积金深化改革,并持续推进“卖旧买新”模式,预计后续更多宽松政策有望释放,板块估值或得到一定程度的修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企。

随着支持政策频出,地产行业回暖消息也纷至沓来。

8月7日下午,上海市浦东新区房地大厦举行今年第四批次集中供地活动。时隔8年,上海再次诞生国内单价最贵地王,楼面价13.1万元/平方米。

8月6日,“北京发布”微信公众号发文,北京商品房“以旧换新”首单成交,参与活动新房房源已超万套。

从房价表现来看,低线城市二手房价格已深度调整,核心城市新房市场有望率先企稳。

从当前房价处在的历史位置来看,截至2024年6月,70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平,二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。除一线城市和少数热点二线城市外,当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。

分城市来看,二手房的下跌的城市数量明显多于新房,70个大中城市中有61个城市二手房价格指数距离2013年12月涨幅不足30%,而对应新房为35个城市。核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡,而非需求不足;部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩大的挤压,可能仍会面临降价去库存的压力;大量三四线城市的需求已经明显不足。

展望全年,需求端上,预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平,同比-14.3%,降幅较上半年有所收窄。

2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%;累计销售金额同比增速为-25.0%。根据商品房销售的季节性特征,结合各季度历史占比情况预测2024年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6月单月持平,结合前面销售面积的预测数据,预计2024年商品房销售均价为10004元/平,同比-4.2%,2024年商品房销售金额为9.58万亿元,同比-17.9%。

供给端上,预计投资压力依然较大,新开工降幅有望收窄,竣工可能维持弱势。

1)新开工:预计2024年房屋新开工面积为7.69亿平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。"以销定产"成为当前房企普遍的选择,通过拟合销售与新开工的关系预测2024年新开工面积。

2)施工:预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动,因此观察施工面积与新开工面积的关系,并结合上半年施工情况,预测2024年施工面积。

3)竣工:预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性,根据历年的上半年竣工占比情况,预测2024年竣工面积。

4)投资:预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元,同比-15.5%。2024年1-6月开发投资累计金额同比增速为-10.1%。将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。定义“施工强度=施工投资/施工面积期初期末均值”,施工强度的变化具有较强的线性趋势,再结合2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1年左右,根据2023年成交土地出让金可以预测2024年土地购置费。

东兴证券表示,核心城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态,此类核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡,而非需求不足。当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量,而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后,随着新房供给的优化和改善性需求的释放,新房市场也有望出现改善。核心城市市场的好转,将利好重点布局核心城市的优质房企。

相关概念股:

万科企业(02202):融资净增结构改善,年内偿付安排妥当。2024 年上半年,公司合计新增融资、再融资超600 亿元,对应偿还超过500 亿元,债务结构优化降低短期偿付压力。2024 年上半年公司完成3 笔境外债的偿付,合计约105 亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成3 笔境内公司债和中票的偿付,合计50 亿元。2024 年下半年,境内公开债券剩余2 笔,合计共43 亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

中国海外发展(00688):公司6 月销售面积环比大幅提升,同比实现正增长,绝对规模为近12 个月峰值。6 月单月,公司销售面积147 万方,同比增速提升18.5pct 至6.4%,继2023 年5 月后首次出现同比正增长;1~6 月,公司累计销售面积544 万方,同比下跌32.3%,可见销售整体仍然处于修复中。

越秀地产(00123):瑞银指出,越秀地产具有多元化的土地收购管道,其大股东亦拟增持公司股份,认为这并没有反映在其低于同业的估值上,其2025年预测市盈率为0.36倍,是中国国企开发商中最低的之一。

(责任编辑:董萍萍 )
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