房地产行业：8月房企销售数据点评：淡季延续 关注收储进展

　　本报告导读：
　　8 月TOP50 房企销售额跌幅小幅走阔2pct 至18%，市场仍在修复中；随着传统淡季结束，将继续追踪“金九银十”能否如期而至。
　　投资要点：
　　8月TOP50房企权益销售额同比下滑 18%，跌幅较上月走阔 2pct，市场仍在修复中。根据克而瑞数据，以权益销售额为口径，TOP50房企销售额为1655 亿元，从绝对规模上看，不及前7 月的均值，仅高于1、2 月，与8 月为地产行业的传统淡季有关，其中TOP10 房企占比较7 月上涨4pct 至55%；从同比降幅看，较7 月小幅走阔2pct 至18%，可见销售整体仍处于弱势。以房企表现看，央企继续维持正增长，涨幅收窄8pct 至3%，而国企/民企的同比增速分别为-23%/-41%，整体看，央企的销售韧性依旧显著更强。另外，8 月单月权益销售额破百亿的房企数量回落至4 家，为保利、中海、华润、万科。
　　参考过去两年“上半年强、下半年弱”的销售规律，是否会出现“金九银十”有待数据作验证，期待政策的积极支持。在2024 年4 月的报告《金三银四，而非金九银十》中，我们指出在销售数据层面，房企销售更多表现为“季末冲量”，即与报表时点相关的3/6/9/12 月销售金额占比最高，且在2022~2023 年以上4 个月的占比排序变为6/3/12/9，呈现上半年强于下半年的特征。同时，以2024 年上半年的市场反馈看，放松政策的出台对于市场信心的提振有效，期待后续相关政策的继续支持。
　　存量房收储加速推进，已有29 城发布首批房源征集细则，要求主要集中在区位、房源资质、套型面积、配套设施、收储价格等方面。
　　根据克而瑞统计，截至8 月中旬已有超过50 城市明确表态支持国企收储，其中部分已经发布房源征集细节，房屋的具体要求主要如下：1）竣工验收备案、权属清晰可交易的现房，部分城市允许期房；2）偏好周边交通便利、设施配套完备、位于核心区域的房源，优先选取可实现封闭管理的项目；3）青睐中小户型，重点城市中7 成以上以120 平方米为上限，而用于保障型租赁住房的房源一般要求在70 平方米以下；4）按照成本法或市价打折定价，成本法主要为土地成本、建安成本和不超过5%的利润，而市价打折法在计算方式上各地差异较大，例如佛山为不超过同地段同品质同时期新建商品住房市价的60%。目前，存量收储处于早期筹备和房源征集阶段，落地项目数量有限，预期随着收储的加速推进，能够对新房销售的改善带来一定支撑。
　　行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
　　风险提示：市场需求加速下行。
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