房地产1-8月月报：投资端呈走弱趋势 销售端降幅略收窄

　　本期投资提示：
　　8 月投资端仍较弱，投资低位、开工降幅收窄、竣工降幅扩大。1-8 月累计来看，投资同比-10.2%，较前值持平；新开工同比-22.5%，较前值+0.7pct；施工同比-12.0%，较前值+0.1pct；竣工同比-23.6%，较前值-1.8pct。8 月单月来看，投资同比-10.2%，较前值+0.6pct ；开工同比-16.7%，较前值+3.0pct ；竣工同比-36.8%，较前值-15.0pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。因此，我们下调2024 年预测至：投资同比-12.1%（原-11.5%）、开工同比-20.1%（原-15.6%）、竣工同比-22.0%（原-16.8%）。
　　8 月销售端降幅略收窄，销面同比-13.1%、销金同比-17.1%。1-8 月累计来看，销售面积同比-18.0%，较前值+0.6pct；销售金额同比-23.6%，较前值+0.7pct；销售均价同比-6.8%，较前值+0.2pct。8 月单月来看，销售面积同比-13.1%，较前值+2.3pct；销售金额同比-17.1%，较前值+1.4pct；销售均价同比-4.6%，较前值-0.9pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，并且预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难（尤其近期拿地更趋偏弱）将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。因此，我们调整2024 年预测至：销售面积同比-15.7%（原-10.4%）、销售金额同比-19.9%（原-14.9%）、销售均价同比-5.0%（维持原预测）。
　　8 月资金端降幅略收窄，国内贷款转正，定金降幅扩大、按揭降幅收窄。1-8 月累计来看，资金来源同比-20.2%，较前值+1.1pct。8 月单月来看，资金来源同比-10.6%，较前值+1.3pct。从8 月各资金来源同比来看，国内贷款同比+7.4%，较前值+11.2pct；自筹资金同比-6.2%，较前值+0.1pct；定金及预收款同比-15.7%，较前值-2.8pct；个人按揭贷款同比-21.8%，较前值+12.2pct。8 月资金来源同比降幅略收窄，其中，融资资金中，国内贷款同比转正、自筹资金降幅收窄，销售回款中，定金及预收款降幅扩大、个人按揭降幅收窄。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
　　投资分析意见：投资端呈走弱趋势，销售端降幅略收窄，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产需求有望结构性筑底，总体呈现刚需筑底、但改需仍走弱趋势，因而行业政策仍需进一步聚焦发力。并综合430 以来中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是核心关键，预计后续房贷进一步降息概率加大、并预计后续存量商品房收储政策也将提速，这将有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。
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