房地产行业地产8月观察：跳跃后再归平静 重视“死库存”

　　本报告导读：
　　整体来看，8 月数据降幅小幅收窄，所有数据表现均没有较大波动，考虑到8 月已经进入到 5月已出台政策影响的尾声期，仍然期待新政策来支持。
　　投资要点：
　　根据统计局的同比数据，追溯调整后的数据表现均有改善，几乎所有指标降幅都略有收窄。整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑10.2%和16.7%，降幅较上月改善0.6/3.0 个百分点，销售面积/金额分别下滑12.6%和17.2%，降幅改善2.8/1.3 个百分点。表现相对较差的是竣工面积，同比下降36.6%，降幅较上月走阔14.8 个百分点，但是考虑到竣工面积数据本身具有较大波动性，因此，整体来看，数据都呈现出一定的改善。
　　5 月政策出台后，以3 个完整月合计表现来看改善并不突出，主要是6 月有跳跃式改善，而7~8 月份改善速度则明显放缓。以6~8 月整体来看，地产投资和新开工面积分别下滑8.2%和19.8%，而前4月（由于5 月政策为月中出台，则不考虑5 月表现）分别为下滑12.9%和24.7%，表现有一定改善，但离显著改善仍然有一段距离，且6~8 月并没有出现加速改善的情况，而是6 月数据大幅改善，7月和8 月表现接近。同时，在销售面积和销售金额的数据上，也呈现出类似的特点。
　　需要注意的是，当前的数据“稳”并不是低于预期，目前政策的目的仍然是防范金融风险，且保证行业不大起大落。当前市场比较期待V 型反转，并将任何不能带来反转的政策均称之为低于预期，并给出偏悲观的预测。相反，我们认为，目前房地产行业的政策态度就是防范金融风险，当前处于转型期，地产的作用更多的是在自身平稳的基础上，让资源向更有利的方向配置。
　　存量项目去化仍然是接下来关注的重点，让“死库存”不再“死”，因为其本身也是负债，也即进入到稳增量、去存量的时间。在过去，市场对死库存关注度较低，因为市场更多的是从增量市场来看待地产行业。回顾2021 年市场的表现，无论是投资者、还是房企，都低估了存量的影响。例如，新开工的减少会带来供给的减少等观点，均是增量思维，容易带来对市场运营的误判。我们认为，下一步地产行业将进入存量项目去化的时间，且让死库存盘活具有非常重要的意义，因为库存本身就是资产，而高杠杆背景下资产就对应的负债，因此，死库存的背后，就是对金融机构的负债，去化死库存具有非常重要的意义。因此，增量市场以稳为主，重点仍然是要去存量。维持两端配置，一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
　　风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com