房地产开发行业周报2024W44：本周新房成交同比+14.9% 10月核心城市二手房成交表现活跃

　　9 月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，深圳单月量能创近年新高。据地方住建数据，10 月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为24376套、17367 套、6320 套，环比分别+52.9%、+29.8%、+92.5%，相较6月分别-7.6%、+15.9%、+48.7%。9 月底中央新政及核心城市进一步调整限购限贷政策以来，二手房成交有所表现。其中深圳表现最为突出，其单月量能在2021 年3 月后首次突破6000 套，我们认为一方面是此次深圳限购政策放松力度相较北京、上海更大，另一方面深圳自2021 年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。
　　近期行情来看，二手房向新房传导的效应在近期仍不强，展望后市，我们依然认为行情的持续性是重要观察点。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.0%，领先沪深300 指数7.69 个百分点，在31 个申万一级行业排名第1 名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为340.4万平方米，环比提升24.5%，同比提升14.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为119.1 万方，环比+55.7%，同比+100.2%；样本二线城市为153.6 万方，环比+28.9%，同比-13.1%；样本三线城市为67.7 万方，环比-13.0%，同比+13.0%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计152.8 万方，环比增长6.3%，同比增长19.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为63.7 万方，环比7.6%；样本二线城市为60.4 万方，环比7.7%；样本三线城市为28.7 万方，环比0.9%。
　　信用债：本周（10.28-11.3）共发行房企信用债12 只，环比增加4 只；发行规模共计119.50 亿元，环比增加65.8 亿元，总偿还量92.84 亿元，环比增加57.85 亿元，净融资额为26.66 亿元，环比增加7.95 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（39.7%）、超短期融资债券（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1 年（60.3%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：
　　贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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