荣获“年度品牌价值奖”，论绿城管理控股（9979.HK）多重加持下的持续成长性

如今，品牌价值的重要性愈发凸显。在品牌强国战略指引下，品牌已成为经济高质量发展的引擎，是供给结构和需求结构升级的重要方向，同时从市场层面来看，在竞争加剧等背景下，品牌成为了更关键的竞争因素。

可以简单理解为，品牌价值更高的上市公司也将更具增长潜力和投资价值。

聚焦到代建行业来看，绿城管理无疑是当之无愧的代表。代建业务对房企的专业能力和品牌影响力要求较高，特别是在房地产市场下行周期，只有优秀的品牌才能吸引广泛客户的信任和青睐。而绿城管理在今年上半年占据代建市场TOP20企业销售额超过50%的市场份额，展现出强势发展姿态。

近日，在格隆汇“金格奖”——大中华区卓越公司评选中，绿城管理亦成功荣膺“年度品牌价值奖”，再次彰显这一特质。据悉，该奖项旨在表彰整个资本市场中最具品牌价值的上市公司，对上市公司旗下品牌进行多维考量，包括品牌知名度、认可度、美誉度等，评选结果通过定量数据分析和专家评审团等方式而得出。

在此契机之下，我们亦梳理了绿城管理在这一方面的核心看点，不妨来看看其到底做对了什么？又蕴藏多大的市场潜力？

多维度持续发力，共筑品牌价值高地

笔者看来，绿城管理之所以能够形成较高的品牌价值，得益于长期且多维度地发力，不断沉淀、巩固品牌势能，形成自身的壁垒，具体则体现在以下几个方面。

1）持续深耕“好房子”

究其根本，“好房子”是代建品牌价值的根基，这也是绿城管理一直坚持并擅长的地方。

面对工程质量的普遍挑战，绿城管理坚持以客户为中心的产品主义，致力于提升保障性住房的品质，并不断引领行业标准的品质化。今年，绿城中国亦在中房协的指导下，与中国建筑标准设计研究院合作构建行业内首个“好房子”标准，使其树立更鲜明的领军企业形象，扩大差异化优势。

据悉，绿城内部对做保障房的标准以及要求是一定要等于甚至大于周边的商品房标准。建设过程中，绿城形成了全周期的管控体系，而且所有项目都要求样板先行。

透过最近的安吉中心城区有机更新项目，也可以更清晰看到绿城的“好房子”解决方案。

这是绿城与安吉政府政企合作的首个保障房“好房子”实践作品，由绿城管理牵头，绿城生活科技旗下绿城匠心设计、绿城建工施工、绿城供应链集采、绿城产业配套，实现从设计到施工的一体化高品质管理。同时，这也充分体现了绿城上下游全链条的优势，支撑其能够打造出更好“好房子”项目，进而不断提升品牌价值。

2）市场覆盖面广而精

在市场覆盖方面，绿城管理推动全国化布局并聚焦核心经济市场，不断开拓新业务，从而辐射广泛人群的需求，带动品牌影响力和市场竞争力提升。

截至今年上半年，绿城管理的代建项目已遍布中国30个省、直辖市及自治区的128个主要城市，合约项目总建筑面积122.8百万平方米，较去年同期增长8.1%，并且主要聚焦在环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈等极具发展潜力和经济活力的核心区域。

同时，上半年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达到1746万平方米，同比增长约1.1%。

还值得注意的是，绿城管理作为绿城中国的上市子公司，享有央企的信用背书和其沉淀的市场口碑，在面对政府部门、国企央企和金融机构客户时更具合作优势。在这部分新拓代建项目中，政府、国有企业委托方及金融机构的占比高达70.5%，业务领域也扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套等多个领域。

这亦使绿城管理能够基于优质客户的选择发挥“示范效应”，增强品牌影响力。

3）组织效能提高

这体现在，绿城管理不断引入信息化工具，以及不断优化组织架构和职能分工，致力于构建平台型企业，提高对市场的反应速度。例如公司推行“百川计划”等举措，截止2024年6月30日，其已成功引进超30名城市合伙人，发展400余名外部城市合伙人，对公司团队能力进行了补强，有效的链接了当地的客户资源。

得益于这些因素的共同作用，绿城管理得以构建起品牌价值提升的正向循环，也不难预见这一逻辑将继续演绎，助力其实现更长远、稳健的发展。

时代赋予行业机遇，产业价值更大化

站在更为宏观的视角来看，房地产行业始终在国家经济中扮演着举足轻重的角色。今年第二季度起，政策层面推出了一系列措施，包括保障房政策、白名单制度、降低首付比例、减少房贷利率，以及全国范围内取消限购政策等，房地产市场正在面临前所未有的挑战和变革。

有市场人士表示，传统的“高杠杆、高负债、高周转”的开发模式已不再适应当前市场，取而代之的是结构性调整和市场稳定的需求。

去年经济会议的指引就明确指出，2024年的政策导向将是“稳中求进、以进促稳、先立后破”，并强调出台更多有利于稳定预期、增长和就业的政策。因此，在新的市场周期中，房地产行业已经发送根本性变化，改善型和保障型住房的双轨制正在逐步实施，而更多的重资产将由国资及资本持有。

由此看来，代建行业与当前市场对低风险、高效率的需求相契合，在房地产市场转型这一时代下就被赋予了更多价值。

有机构预测，未来代建行业签约面积将超2亿平方米、市场达千亿元量级，并预计“十四五”之后，代建新建建筑面积有望突破2亿平方米，推动代建市场总量有望跃升至千亿元级别。

按代建模式划分来看，无论在政府代建、商业代建，还是资方代建模式上，绿城管理都承担起其行业龙头的使命与担当，充分彰显出其在稳民生方面的重要角色。

首先，政府代建模式是绿城管理履行社会责任的一大重要途径。通过与政府的紧密合作，绿城管理参与到保障性住房的建设中，这不仅对市场供需平衡起到调节作用，更是国家在保障民生、促进经济社会发展和维护社会稳定方面的重要举措。

据中指院数据预测，到2025年，政府代建新签约建面预计将达到0.78亿平方米，占整体代建市场的34%；从收入规模来看，预测2026年政府代建的新签约代建费规模将达到53亿元，新签约建面约为0.42亿平方米。

目前，绿城管理已经建立了一套完整的标准体系，覆盖规划、设计、景观、材料、质量及验收等环节，实现了全过程精细化管理，并推出了全过程代建管理、全过程代建开发、“代建+…”等多种服务模式。这种模式能够在提升项目市场化能力的同时，实现投资和建设环节的有效分离，从而提高了社会效益。

图：杭州沁香公寓共有产权房

其次，在商业代建领域，绿城管理通过输出品牌和管理团队，增强项目的溢价能力，提高去化水平，有效抵御市场波动风险。这种模式为委托方提供增值服务，也为公司自身带来稳定的业务增长。

公开数据显示，预计到2025年，我国新签约代建总建面将占到已售商品房总建面的14.3%，2026年商业代建的新签约代建费规模将达到326亿元，新签约建面为1.06亿平方米。

图：珠海翠湖香山国际花园

最后看到资方代建。这是绿城管理响应市场变化，服务各类金融机构与资方的创新模式。在保交楼的推进和金融协调机制的落地背景下，绿城管理积极入局不良纾困项目，助力项目实现信用重构、复工复产、品牌焕新、品质提升，实现多方共赢。

例如，公司的首批纾困项目（江阴澄江明月和广州阳光半岛）已经完成一期交付。这种模式展现出绿城管理对市场变化的敏锐洞察力，也体现了其在房地产行业中的创新能力和领导地位。

图：江阴澄江明月

总的来说，绿城管理的代建模式在不同领域均展现出其独特的价值和影响力，为公司自身的发展提供了坚实的基础，也为整个房地产行业的转型升级和市场稳定起到了积极的推动作用。

随着市场的进一步发展和政策的支持，也预示着绿城管理有望在代建领域继续发挥其领导作用，抓住时代赋予的机遇，在不断放大品牌价值的同时，为行业的高质量发展注入新的活力。

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