房地产行业：供需两侧齐发力 推动地产止跌回稳

　　事件：中央经济工作会议提到“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。
　　强调楼市止跌回稳：对于楼市的增量供需，再次强调止跌回稳，并分别提到供需两方面。1）在楼市需求方面，通过实施城中村和危旧房屋改造，充分释放刚性和改善性住房需求。2024年 10 月，住建部提到 100万套城中改造和危旧房屋改造，我们认为100万套城改和危旧房屋改造或将促进居民的住房需求，并实现商品房库存的去化。2）在楼市供给方面，通过合理控制新增房地产用地供应的方式，新增商品房供应或将适当减少。
　　房屋和土地两方而去库存：对于楼市现有库存，主要提到存量房和存量土地两方面。1.在存量房方面，提到推进处置存量商品房工作，我们认为收储或将有序推动，自 2024年 5月杭州临安区试点收储商品房作为公租房以来，已有多地提出收储商品房，城市范围已扩大到一线城市。11月，广州安居集团提出在全市行政区范围内收储，征集条件包括：1）资产负债和法律关系清晰、2）已取得竣工联合验收意见书、3）面积在 90 平方米以下、4）房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。截止2024年10月，全国待售商品房库存共7.3亿方，根据我们的测算，收储规模或达 2.4 亿平方米，对应的货币规模或达 9713 亿元。2.在存量土地方面，提到盘活存量用地和商办用房，11月自然资源部发布《运用地方政府专项债资金回收存量闲置土地的通知》，其中提到优先收回企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。我们认为收回存量土地，有望减少市场存量土地规模、改善土地供应关系、增强地方政府各企业资金流动性。根据我们的测算，2020-2022年间全国待盘活的存量用地的占地面积（住宅和商服用地）或达 5 亿方，若这些土地实现充分盘活，则地方政府和各企业的流动性紧缺有望得到缓解。
　　地产新模式可期：对于房地产发展新模式，我们认为或将向如下方向发展：
　　1）双房并行，即商品住房、保障性住房双类住房并行，其中保障性住房主要包括保障性租赁住房、配售型保障房两类。2）流程监管上，对于房屋全过程拿地、施工和竣工进度以及资金的监管或将更加严格。
　　投资建议：此次中央工作会议再次强调楼市的止跌回稳，并从供、需、库存、土地等方面依次提出工作方向。我们认为，在多方面共同发力下，政策或将逐渐显现，行业估值或将抬升我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科A、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：　　张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
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