房地产行业点评报告：单月销售同比转正 回款资金明显改善

　　11 月销售数据同比转正，累计销售降幅连续6 个月收窄国家统计局发布2024 年1-11 月商品房投资和销售数据。1-11 月，全国商品房销售面积8.61 亿平，同比下降14.3%（1-10 月-15.8%），其中商品住宅销售面积同比下降16.0%；1-11 月商品房销售额8.51 万亿元，同比-19.2%（1-10 月-20.9%），其中商品住宅销售额同比下降20.0%。11 月商品房销售面积和销售额分别为0.82亿平和0.83 万亿元，同比分别增长2.9%和1.4%，单月增速自2023 年5 月以来首次转正，且连续4 个月收窄，销售企稳态势初显。分区域看，1-11 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-13.7%、-14.5%、-15.7%、-11.5%，降幅均有所收窄。
　　新开工面积降幅扩大，单月竣工面积大幅下降2024 年1-11 月，全国房屋新开工面积6.73 亿平，同比下降23.0%（1-10 月-22.6%），其中住宅新开工同比下降23.1%；11 月单月新开工面积0.61 亿平，同比下降27.2%，土地成交下滑持续影响新开工规模。1-11 月，房屋竣工面积4.82 亿平，同比下降26.2%（1-10 月-23.9%），其中住宅竣工面积同比下降26.0%；11 月单月竣工面积0.22 亿平，同比下降39.0%，为2019 年来单月最大竣工降幅。
　　销售回款资金明显改善，房企融资环境依旧严峻2024 年1-11 月，房地产开发投资额9.36 万亿元，同比下降10.4%（1-10 月-10.3%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；11 月单月开发投资额0.73 万亿元，同比下降11.6%，销售回款表现仍压制房企投资动力。2024 年1-11 月，房地产开发企业到位资金9.66 万亿元，累计同比下降18.0%（1-10 月-19.2%），降幅连续8个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-11.0%、-25.2%、-30.4%（1-10 月-6.4%、-10.5%、-27.7%、-32.8%）。
　　单月数据来看，受九月底以来销售景气度回升影响，单月回款资金明显改善，定金及预收款和个人按揭贷款单月增速分别为+5.7%和-0.1%，环比分别提升9.6pct、8.7pct，与此同时房企自筹资金累计降幅扩大，房企融资环境依旧严峻。
　　投资建议
　　在9 月底以来宽松政策组合拳下，销售数据如预期改善，11 月销售数据同比转正，创2023 年小阳春以来单月最小降幅，销售企稳趋势初显。根据Wind 数据，12 月前两周核心城市新房和二手房成交热度仍较高，年内累计销售降幅持续收窄，四季度销售数据表现值得期待。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。
　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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