地产及物管行业周报：央行表态择机降准降息 国务院研究推进城市更新

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/12/28-25/1/3）34 个重点城市新房合计成交457.5 万平，环比-9%；其中，一二线环比-9%、三四线环比-17%；12 月一手房月成交同比+9%，较11 月+3pct；其中，一二线同比+13%、三四线同比-24%，分别较11 月+1pct 和+7pct。上周13 个重点城市二手房成交181 万平米，环比+4%；12 月累计成交同比+55%，较11 月+43pct。库存方面，上周15 城推盘78 万平米，对应成交推盘比2.30倍，最近三个月（24 年10-12 月）分别为1.51 倍、1.26 倍和1.25 倍。至上周末，15城可售面积9,307 万平米，环比-1.1%；3 个月移动平均去化月数为14.4 个月，环比下降0.9 个月。目前短期库存去化月数已连续3 个月下降，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中有效库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存和土地状态库存等无效库存均处于高位。
　　主要政策新闻：宏观方面，国务院常务会议指出要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。央行货币政策委员会召开2024 年第四季度例会，要实施适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。据住建部，2024 年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4 万个；截至11 月份，全国已新开工改造城镇老旧小区5.6 万个。据克而瑞，2024 年12 月，50 家房企单月销售金额3,139 亿元，环比+14.5%，同比-4.6%、较前值+10pct；12 月降幅再次收窄。因城施策方面，重庆市从12 月30 日起开展住房公积金商转公贷款直转业务。
　　公司动态跟踪：2024 年12 月销售额：万科233 亿元（同比-29%）；2024 年销售额：万科2,460 亿元（同比-35%），建发国际权益销售额1,034 亿元（同比-25%）。
　　建发股份公告2024 年中期利润分配方案。以2024/12/31 的总股本29.5 亿股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利4 元（含税），共计派发现金红利11.8 亿元。万物云以2.3 亿元收购中洲物业100%的股权，涉及中洲物业旗下44 个住宅类项目，年化合同收入3.04 亿元；拟1.5 亿收购万科持有的沈阳鹿特丹万科生活广场项目；与万科订立7.03 亿债务清偿协议，拟通过转让物业或车位方式清偿；向深圳万科产业购买其持有的福科产业的75%股权，抵偿对万科应收款1.4 亿元。华发股份首次以集中竞价交易方式回购股份，回购股份数量为85 万股，占公司总股本的0.03%，已支付总金额为480 万元。保利发展拟发行不超95 亿元可转换公司债，保利集团拟认购10 亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌7.66%，沪深300 指数下跌5.17%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第21 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：粤宏远A、津投城开、华远地产、*ST 中迪、万通发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为济高发展、海南高速、苏州高新、天宸股份、皇庭国际。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.54%，沪深300 指数下跌5.17%，相对收益为3.63%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为7.9/7.2 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。
　　投资分析意见：9 月“止跌回稳”和12 月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、建发国际、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：建发股份、新城控股、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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