房地产行业：1月一线城市房价环比继续上行

　　本周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-2.8%。沪深300 指数报收3978.44，周度涨幅为1.0%；创业板指数报收2281.51，周度涨幅3.0%；房地产指数（申万）报收2272.96，周度涨幅为-1.8%。
　　全国性政策方面。住建部：加快推进配售型保障性住房轮候库建设工作。地方政策方面。北京发布2025 年第二轮宅地供应清单，共6 宗地块总面积27 公顷；上海2025 年第三批住宅用地清单：浦东、静安、闵行、青浦四宗；宁波容积率计算新规：不封闭阳台进深不超过2.4 米部分按投影面积50%计入容积率；杭州加快形成“好房子”建设的政策支持清单。
　　本周新房销量较第7 周增加，二手房销售量较第7 周增加。第8 周44 大城市新房销售为1.6 万套，较第7 周增加21.68%；21 大城市二手房销售1.8 万套，较第7 周增加8.92%。库存量较第7 周增加，库销比较第7 周增加。截至第8 周，18 大城市库存为86.3 万套，较第7 周增加4.5 万套；库销比为20.5 个月，较第7 周增加1.9 个月。土地出让金增加。第8 周36 大城市市本级土地出让金为265.49 亿元，较第7周减少128.12 亿元。平均溢价率上升。第8 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率33.5%，较第7 周减少26.3%。
　　重点公司公告。近期多家公司发布重要公告。华侨城Ａ和海南机场发布2025 年1 月主要业务经营情况公告和数据快报。滨江集团发布竞得土地使用权的公告；世荣兆业发布关于持股5%以上股东股份被司法拍卖的进展公告；*ST 金科发布公司及全资子公司第二次债权人会议召开情况的公告；大名城发布关于公司共赢发展员工持股计划结束的公告；外高桥发布修订公司向特定对象发行A 股股票方案的公告。
　　国家统计局发布2025 年1 月全国70 城房价数据。全国层面新房价格或出现企稳信号，二手房继续以价换量趋势；一线城市新房及二手房价格环比继续上行，但升幅有所收窄。新房价格方面，1 月70 城新房价格环比-0.07%，跌幅已连续5 个月收窄。其中，一线城市新房价格环比+0.1%，连续两个月上涨，北上广深分别环比-0.4%、 +0.6%、0.0%、 +0.2%；二线城市新房价格环比+0.1%，是自2023 年6 月以来首次转正，其中南京、成都等回升动力较强。二手房价格方面，1 月70 城二手房价格环比-0.34%，基本与2024 年12 月持平，其中，一线城市环比+0.1%，连续4 个月上涨，涨幅较上月有所回落，北上深分别环比+0.1%、+0.4%、+0.4%，广州环比-0.2%；二线、三线城市二手房价格环比分别-0.3%、-0.4%，降幅均与上月相同。我们认为，1 月房价走势可能是上轮政策效应的延续以及结构性企稳的结果。
　　鉴于房产成交量支撑价格，我们短期内关注三月小阳春市场成交量情况；年内重点关注城中村改造、专项债收储等前期政策的落地，以及增量财政和货币政策、因城施策的需求端刺激政策、调规和换地等积极举措对于房地产市场的量价影响。
　　专项债收地提速及优质地块加大供应，近期土拍市场热度有所提升。随着2024 年四季度房地产销售端出现阶段性修复，2025 年开年地方政府响应市场需求，推出了不少位于核心地段、配套设施完善的优质地块；同时，多地调整土地及房屋规划，例如调整土地性质、优化容积率计算规则、放宽层高限制等，房企拿地意愿明显提升。此外，节后广东省多地区公示了拟用专项债收购存量土地的项目清单，政策进入落地期。根据中指统计，截至2 月18 日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量已达220 宗，用地面积接近1000 万平方米，拟收购价格合计超430 亿元。随着更多城市加快专项债收储土地进程，房企获得资金得以购入更优质地块，土地库存得到优化，后续产品去化率提升，开启拿地-销售新循环，有助于市场企稳。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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