国泰海通：4月产品呈现代际差 房企端增速预计触底

智通财经APP获悉，国泰海通发布研报称，4月新开工面积增速继续保持低位，进一步下降至-24%，即便住宅新开工面积增速也下降至-22%。由于新老项目代际差的拉大，预计拿地和新开工在同比增速上将不会进一步下降，当前进入阶段性低位域。代际差将使得房企更加重视招拍挂市场，对于并购领域则进入机会型市场，因此目前新开工面积-24%的同比增速，预计将成为阶段性低位，进一步下降的幅度和概率均不大，然后用时间来消化存量库存，行业发展进入平稳阶段。

国泰海通主要观点如下：

4月新开工面积增速继续保持低位，进一步下降至-24%，即便住宅新开工面积增速也下降至-22%，若按此幅度年化，全年住宅新开工面积下降至4.2亿平方米，考虑车位的“扩容”，供需平衡的曙光依然可以看到。假设套均面积100平方米，且大约1：0.8配比车位，按照车位面积30平方米测算，则当前新开工面积增厚24%，那么4.2亿平方米新开工面积对应销售面积的规模为5.2亿平方米，预计低于全年销售面积，因此，当前已经进入到去库存的阶段。

如果按照极端的假设，也即新开工全部来自于新拿地，而不来自于存量项目新开工，那么，目前的存量项目去库存速度大约每年2.8亿平方米，相比于目前的库存，依然需要收储的推进。按照当前住宅销售面积同比下降2%做年化，全年将完成8.0亿平方米销售，那么净去化库存2.8亿平方米(销售8.0亿平方米扣除扩容后的新开工面积5.2亿平方米)，要加快行业的绝对触底，依然需要土地收储的进一步推进。

新开工面积(5.2亿平方米)依然大于库存去化(2.8亿平方米)，意味着新拿地项目依然是销售市场的主导，对有拿地能力的房企更加有力，而住房新规带来的产品品质提升预计将更进一步凸显这一差异。即便新开工面积在增速上低于销售面积，但是在较大的库存背景下，依然反应了存量项目去化依然面临较大压力，考虑到新产品的产品力进一步增强，拉开和存量项目的代际差异，存量盘活的难度依然较大，存量项目规划的调整依然是必要的。

依然是无包袱龙头的机会区间，标的上，推荐：1)开发类：A股-万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集团(600383.SH)；H股-中国海外发展(00688)；2)商住类：华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、新城控股(601155.SH)；3)物业类：万物云(02602)、华润万象生活(01209)、中海物业(02669)、保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)；4)文旅类-华侨城A(000069.SZ)。

风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。

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