房地产开发2025W25：本周新房成交同比-16.4% 二手房成交同比-7.1%

　　6 月5 年期以上LPR 报3.5%，与上月持平。据央行，6 月20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期LPR 为3.0%，5 年期以上LPR 为3.5%，在5 月调降10bp 后本月报价持平，整体符合预期。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.7%，落后沪深300 指数1.24 个百分点，在31 个申万一级行业排名第14 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为196.6 万平方米，环比提升9.6%，同比下降16.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为51.4 万方，环比+2.2%，同比-17.8%；样本二线城市为101.1 万方，环比+15.6%，同比-16.0%；样本三线城市为44.2 万方，环比+6.1%，同比-15.5%。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计214.0 万方，环比持平，同比下降7.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为85.0 万方，环比-2.8%；样本二线城市为99.7 万方，环比0.3%；样本三线城市为29.3 万方，环比7.5%。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（6.16-6.22）共发行房企信用债15 只，环比增加2 只；发行规模共计103.58 亿元，环比减少-1.87 亿元，总偿还量134.95 亿元，环比增加100.49 亿元，净融资额为-31.37 亿元，环比减少102.36 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（65.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（45.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年、5 年以上（34.8%、30.5%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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