房地产行业研究周报：5月统计局地产指标怎么看？

　　行业追踪（2025.6.14-2025.6.20）
　　1）销售端：2025 年1-5 月，商品房销售金额同比-3.8%，增速较1-4 月下降0.6pct；5月单月销售金额环比+13.1%，同比-6.0%，降幅较4 月收窄0.7pct。1-5 月销售面积同比-2.9%，增速较1-4 月下降0.1pct；5 月单月商品房销售面积环比+10.3%，同比-3.3%，降幅较4 月增大1.2pct。2） 投资端： 2025 年1-5 月，房地产开发投资累计完成额同比-10.7%，较1-4 月下降0.4pct。5 月单月同比-12.0%，降幅较4 月增大0.7pct；新开工面积累计同比-22.8%，较1-4 月上升1.0pct；5 月单月同比-22.8%，较1-4 月提升2.9pct；施工面积累计同比-9.2%,增速较1-4 月增长0.5pct；房屋竣工面积累计同比-17.3%，增速较1-4 月下降0.4pct。3） 资金端： 2025 年1-5 月，到位资金同比-5.3%，较1-4 月下降1.2pct；5 月单月同比-10.1%，降幅较4 月增大4.8pct。其中：1）销售回款：1-5 月定金及预收款累计同比-5.2%，5 月单月同比-12.9%。1-5 月个人按揭贷款同比-8.5%，5 月单月同比-8.5%。2）外部融资：1-5 月国内贷款同比-1.7%，5 月单月同比-13.1%；1-5月自筹资金同比-7.2%，5 月单月同比-9.4%。
　　4）价格端：2025 年5 月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，二线城市价格环比由上月持平转为下降0.2%，三线城市价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1 个百分点。5 月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5 个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1 个百分点。统计局数据显示，5 月基本面波动趋势较为明显：1）销售面积单月、累计同比降幅边际走弱；2）开发投资同比降速继续扩大，且降幅高于过去2 年同期水平；3）到位资金同比走弱，主要受销售回款边际走弱影响；4）价格下行压力明显加剧，一二线新房价格环比自2024 年12 月以来首次转跌，三线同比降幅走扩；各能级二手房价格均呈现加速下滑，一、线降速创2024年9 月以来新高。我们认为，伴随传统高温淡季临近，不排除7-8 月交投活跃度下滑、量价下行压力加大可能。但同时，国常会已于6 月13 日最新表态“更大力度推动房地产市场止跌回稳，…进一步优化现有政策、多管齐下稳定预期激活需求”，政策基调明确、增量政策可期。
　　板块配置性价比及政策博弈空间或伴随基本面边际调整提升。
　　6 月新房同比增速改善，二手房同比降幅扩大
　　新房市场本周成交265 万平，月度同比-10.86%，相较上月改善2.46pct；累计库存11265万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交200 万平，月度同比+0.41%，相较上月下降0.84pct。6 月9 日-6 月15 日，土地市场成交建面2071 万平，滚动12 周同比2.99%；成交总额272 亿元，滚动12 周同比13.37%；全国平均溢价率1.45%，滚动12周同比+2.55pct。
　　本周申万房地产指数-1.69%，较上周提升0.07pct，涨幅排名14/31，跑输沪深300 指数1.24pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数-1.46%，较上周下降4.42pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.05pct；克而瑞内房股领先指数为-2.94%，较上周下跌6.31pct。
　　投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。
　　交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。
　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期
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