房地产行业土地市场2025年上半年总结：缩量去库 提质提价

　　本报告导读：
　　2025 年上半年全国土地成交价强于量，结构分化加剧，一二线城市显著更优；央国企继续作为拿地主力，部分投资强度明显提升，且重点补仓城市整体聚焦。
　　投资要点：
　　投资建议维 持“增持”评级。推荐：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H 股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　2025 年上半年全国土地成交价的表现强于量的表现，且呈现出更典型的结构分化，即一二线城市在多维度上均显著更优。1）从供给端，上半年全国样本城市土地供应建面33520 万平方米，同比下滑19.5%，其中一线/二线/三四线分别供应738/8477/24305 万平方米，分别同比+15.7%/-4.4%/-24.4%。2）从成交端，上半年全国样本城市土地成交建面27572 万平方米，同比下滑9%，土地成交金额4788亿元，同比上涨19.5%，对应成交楼面均价为3638 元/平方米，同比上涨30.3% ， 其中一线/ 二线/ 三四线土地成交建面分别为680/7494/19398 万平方米，分别同比+13.9%/+8.3%/-14.9%，土地成交金额分别为2052/4666/3312 亿元，分别同比40%/+33.5%/-5.4%，对应成交楼面均价分别为30168/6226/1708 元/平方米，分别同比+23%/+23.3%/+11.2%。
　　一二线城市溢价率维持相对高位，上海、杭州、成都等城市土拍火热。上半年，全国样本城市的平均溢价率为6.1%，同比上涨2.3pct，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/12.4%/3.5%，分别同比上涨6.6pct/7.8pct/0pct，且杭州/深圳/上海/成都溢价率已升至高位，分别为32.5%/21.4%/19.5%/18.8%。溢价率上涨的背后，一方面是地方政府加大优质地块供应，特别是核心区有成熟配套的地块，另一方面，也与部分房企不断在核心城市积极补仓的战术有关。就住宅用地而言，二季度受制于各线城市土地出让结构和力度的调整，土拍溢价率有一定的环比下滑。
　　央国企和头部房企在投资端更为积极，新增货值的集中度进一步提升。从权益拿地金额口径看，2025 年上半年共有10 家房企破百亿元，其中9 家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂和保利置业，仅滨江集团1 家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为123%。同时，从新增货值维度，头部房企集中度进一步提升，2025 年上半年销售百强房企中TOP10 的新增货值占比较2024年提升11pct 至73%，且百强房企中仍有64%尚未在年内新增土地储备，“首尾分化”的表现突出。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。
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