深度*行业*房地产行业2025年6月统计局数据点评：单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄 但仍处于历史低位

　　单月销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。1）商品房单月销售降幅进一步扩大。6 月销售面积1.05 亿平，同比下降5.5%，同比降幅较5 月扩大了2.2 个百分点，从绝对值来看，处于2011 年以来同期最低水平；6 月销售金额1.02 万亿元，同比下降10.8%，同比降幅较5 月扩大了4.8 个百分点，时隔8 个月再度出现双位数负增长。其中，住宅销售面积同比下降7.3%，降幅扩大2.7 个百分点，住宅销售金额同比下降12.6%，降幅扩大6.6个百分点。2）单月住宅销售均价同环比均走弱。6 月商品房销售均价9634 元/平，环比下降3.7%，同比下降5.6%，降幅扩大2.8 个百分点；其中住宅销售均价10136 元/平，环比下降4.5%，同比下降5.7%，降幅扩大4.2个百分点。3）从区域来看，6 月东部与中部地区销售量明显走弱，且售价同比降幅也较大。6 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-7.2%、-5.9%、-1.2%，东部地区同比降幅较5 月扩大2.4 个百分点，中部地区同比增速下降6.7 个百分点，西部地区同比降幅收窄1.6 个百分点。6 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-12.5%、-12.1%、-2.7%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-5.6%、-6.5%、-1.5%，其中东部地区销售均价同比降幅扩大5.6 个百分点，中、西部地区降幅分别收窄0.3、5.3 个百分点。从季度数据来看，二季度数据较一季度明显走弱。二季度商品房销售面积同比下降4.0%，降幅较一季度扩大1.0 个百分点；销售金额同比下降8.3%，降幅较一季度扩大6.2 个百分点；销售均价9775 元/平，同比下降4.6%。从累计来看，上半年全国商品房销售面积4.59 亿平，同比下降3.5%；销售金额4.42 万亿元，同比下降5.5%；销售均价9649 元/平，同比下降2.1%。
　　7、8 月为地产传统销售淡季，虽然去年同期基数较低，但当前市场较冷，且暂无其他新政带动，我们预计销售量环比将出现下滑，同比也难出现改善。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。
　　2. 商品住宅库存：
　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至6 月末，我国商品住宅广义库存面积为16.3 亿平，环比下降2.0%，同比下降16.2%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.5 个月，环比下降0.1 个月，同比下降3.6 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至6 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.08 亿平，环比下降1.1%，同比增长6.5%；现房去化周期为19.7 个月（由于5 月现房销售未公布，我们采用2024 年12 月-2025 年5 月销售均值计算），环比下降0.2 个月，同比下降1.8 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.0%，环比提升0.2 个百分点，同比提升5.3 个百分点。
　　3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
　　房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。6 月开发投资金额1.04 万亿元，同比下降12.9%，降幅较5 月扩大了0.9 个百分点。其中，住宅开发投资金额8039 亿元，同比下降11.8%，降幅较5 月扩大了0.5个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025 年一、二季度土地投资小幅修复，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.0%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。6 月新开工面积7180 万平，同比下降9.4%，同比降幅虽然较5 月收窄9.9 个百分点，但从绝对值来看，仍处于2006 年以来同期最低位。上半年施工面积同比也有9.1%的下降。从区域来看，中、西部地区6 月投资降幅明显扩大，东、中、西部地区6 月投资额同比分别下降14.6%、11.3%、6.6%，降幅分别较5 月扩大0.3、1.7、1.1 个百分点。从季度数据来看，二季度房地产投资同比下降12.1%，降幅较一季度扩大2.2 个百分点；新开工面积同比下降16.4%，降幅虽然较一季度收窄8.0 个百分点，但从绝对量来看，处于较低水平。从累计来看，上半年开发投资金额4.67 万亿元，同比下降11.2%；新开工面积3.04 亿平，同比下降20.0%。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续回落，我们预计2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。
　　竣工面积同比降幅虽然收窄，但绝对值仍处于2009 年以来同期最低水平。6 月竣工面积4182 万平，同比下降1.7%，同比降幅虽然较5 月收窄了17.8 个百分点，但从绝对量来看，处于2009 年以来同期的最低水平。上半年竣工面积为2.26 亿平，同比下降14.8%。由于2021 年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3 年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025 年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。
　　4. 开发商资金：
　　6 月房企到位资金降幅收窄，主要是因为外部融资有所改善。6 月房企到位资金9970 亿元，同比减少9.7%（前值：-10.1%）。1）房款4052 亿元，同比减少18.6%（前值：-11.4%），主要是因为销售回款持续走弱。定金及预收款同比减少16.7%，降幅较5 月扩大了3.9 个百分点，个人按揭贷款同比减少22.9%，降幅较5 月扩大了14.4个百分点。2）非房款5918 亿元，同比减少2.3%（前值：-9.1%），房企外部融资有所改善。6 月国内贷款1566亿元，同比增长11.8%，增速较5 月提升了24.9 个百分点；自筹资金3801 亿元，同比下降7.2%，降幅较5 月收窄了1.5 个百分点。上半年房企到位资金5.02 万亿元，同比下降6.2%。
　　投资建议
　　二季度销售、投资数据均明显走弱。我们预计，7 月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。考虑到7 月15 日中央城市工作会议的相关表态，城市更新相关政策的支持力度有望进一步加大。
　　地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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