房地产：力度符合预期 关注沪深跟进

　　8 月8 日，北京住建委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对北京市住房限购和公积金政策做出优化。
　　考虑到7 月底刚结束的政治局会议对经济表述较此前乐观、地产表述较少，我们认为政策力度符合市场预期。新政有望托底北京房地产量价表现、加速市场回稳，后续可以关注上海、深圳是否跟进。
　　五环外是北京住房成交主力，新政大幅放松五环外的购房限制
　　《通知》指出，北京户籍家庭和缴满2 年社保（或个税）的外地户籍家庭，购买五环外商品住房不限购；成年单身人士按照居民家庭执行限购政策。此前，北京户籍家庭/单身全市限购2/1 套，缴满3/2 年社保（或个税）的外地户籍家庭和单身在五环内/五环外限购1 套，且均可在五环外增购1 套。这意味着五环外购房限制大幅松绑，同时户籍单身可在五环内增购1 套。根据中指院的数据，2025 年1-7 月北京五环外新房/二手房成交套数占比分别为82%/51%，五环外是北京住房、尤其是新房的成交主力，新政有望进一步释放这部分购房需求。
　　公积金“认房不认贷”，提高二套房贷款额度，优化提取效率
　　此外，《通知》从四方面优化了北京住房公积金政策：1、对北京无住房但全国范围内有1 笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为首套房，即“认房不认贷”；2、将二套房公积金贷款最高额度从60 万元提高至100 万元，支持建筑绿色发展、多子女家庭最多可再上浮至140 万元；3、每缴存公积金一年可贷额度从10 万元提高至15 万元；4、支持在提取公积金支付首付款的同时申请公积金贷款。
　　量价边际走弱或驱动北京出台新政，后续可关注上海、深圳是否跟进
　　根据中指院的数据，6 月北京新房/二手住宅成交套数同比-2.4%/+2.0%，均较此前有所走弱；根据国家统计局的数据，25 年4 月以来北京二手房价格环比跌速逐月扩大，6 月环比下跌1.0%。而6 月上海、深圳量价数据同样出现边际走弱，且仍具备限购松绑空间，我们认为后续可以关注两个城市是否会跟进优化限购等政策。
　　投资建议
　　北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、城投控股、新城控股、滨江集团、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股REIT：领展房产基金。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
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