房地产开发行业2025W41：双节期间新房成交同比-20.7% 城市网签涨跌互现

　　本周新房成交同比下降与假期错位对比有一定关系，本质仍是去年基数抬升和当前市场低迷。本周30 个城市新房成交面积为83.5 万平方米，环比下降55.3%，同比下降53.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为20.5万方，环比-63.4%，同比-52.0%；样本二线城市为42.8 万方，环比-51.5%，同比-50.4%；样本三线城市为20.2 万方，环比-52.5%，同比-59.9%。本周样本城市新房成交同比有较大下跌，主要是本周（10.4.-10.10）涵盖国庆假期，同比对比2024 年第41 周（10.5-10.11）少了2 个工作日时间。
　　如我们在第39 周周报提示的，2024 年在“924”新政后，新房成交曾有过修复，成交阶段反弹在2024 国庆后更为明显，基数抬升对今年同比数据造成压力。在地产政策维持现行框架无明显变动的环境下，我们预计今年四季度同比数据会持续承压，从移动平均曲线走势看，可能反映为今年四季度曲线较2024 年曲线剪刀差的显著扩大。
　　按国庆日历对齐，今年国庆期间成交表现低迷。2025 年国庆中秋双节假期（10.1-10.8）8 天对比2024 年国庆假期（10.1-10.7）7 天，我们30 个样本城市剔除网签数据异常或不可比的无锡和大连后，2025 假期新房成交面积为44.8 万方，同比下降20.7%。其中部分核心城市如北京、上海、深圳、广州假期成交同比逆势增长，或与城市层面供应和网签节奏有关。
　　考虑到今年双节假期天数多了一天，整体来看今年假期成交表现低迷。
　　二手房：本周14 个样本城市二手房成交面积合计84.3 万方，环比下降27.9%，同比下降47.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.4 万方，环比-45.6%；样本二线城市为43.2 万方，环比-3.2%；样本三线城市为9.8 万方，环比-33.5%。年初至今累计二手房成交面积为8020.1 万方，同比增长16.1%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.8%，落后沪深300 指数0.30 个百分点，在31 个申万一级行业排名第23 名。
　　信用债：根据wind 统计数据，本周（10.6-10.12）共发行房企信用债2 只，环比减少4 只；发行规模共计9.40 亿元，环比减少11.28 亿元，总偿还量29.26 亿元，环比减少80.84 亿元，净融资额为-19.86 亿元，环比增加69.56 亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025年下半年仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：
　　城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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