房地产周专题：一线房价为何补跌？

　　核心城市二手房加速补跌，新房二手分化格局明显
　　2025 年三季度以来，房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程。一线城市二手房价格自2025 年4 月以来出现明显补跌特征，4 月至今跌幅扩大至4.4%，其中2018-2025年竣工的次新房源价格从2025 年第二季度的116872 元/㎡降至第三季度的99169 元/㎡，单季度下跌15.1%，远高于同期其他年份段房源跌幅。相较之下，一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024 年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为0.6%。
　　限价新房交付，次新房源集中供应冲击二手房市场
　　核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放。在限价政策执行期间，房企转向高周转模式大幅增加新房供应，形成的大量限价新房在经过两年左右交付周期后，于2025 年集中转化为二手房市场中的次新房源。以上海为例，2020-2021 年核心地段土地供应放量，2022-2023 年新房成交达到高峰，2023-2025 年这些房源集中交付形成次新房挂牌，2018-2025 年竣工的次新房源新增挂牌量从2023 年的6014 套增长至2025 年的10084 套，两年间增长67.7%。同时，限价政策解除后，土地市场市场化程度提升，2025 年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房名义价格，进一步加剧了新房与二手房价格分化。
　　政策环境逐步改善，市场调整压力犹存
　　8 月一线城市放松地产调控政策后，经历9 月销售短暂销量环比改善后，房价反应的市场下行压力进一步增加。在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松。
　　建议关注：困境反转类房企：金地集团、新城控股等企业有望受益于政策环境改善和销售回暖。布局核心城市龙头：绿城中国、招商蛇口、中国金茂、滨江集团等保持拿地强度的优质房企，在市场复苏过程中将率先受益。优选多元经营国企：浦东金桥、外高桥等地方国企凭借稳健经营和多元发展，具备较强抗风险能力。
　　风险提示：政策宽松不及预期、融资环境超预期收紧
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