房地产开发行业2026年度策略：调结构待转型 提质量新发展

　　2025 年回顾：行业销售投资承压，期现差距收窄。2025 年前9 月全国商品房销售面积6.58 亿方，同比下降5.50%，期房和现房销售同比增速的差距逐渐收窄。截至2025 年9 月末，全国商品房待售面积为7.6 亿方，待售规模整体呈现下降趋势，对应的去化周期29.52 个月，去化周期略有提高。房地产开发投资额累计值为6.77 万亿元，同比下降13.90%。
　　2026 年展望：销售小幅下滑、投资承压。目前行业动态去化依然承压，行业主动去库、部分房企已有补库意愿，我们认为存量库存或将主动去化，优质产品或凭借产品力助力行业逐步转向高质量发展。我们预测2025 年、2026 年商品房销售面积分别为9.07 亿方(-6.82%)、8.68 亿方（ -4.36%）；2025 年、2026 年销售金额分别为8.96 万亿元(-7.35%)、8.58 万亿元(-4.33%)。我们认为2025 年、2026 年房地产投资额分别为8.71 万亿元(-13.13%)、7.81 万亿元(-10.37%)，新开工面积分别为6.15 亿方(-16.75%)、5.29 亿方(-14.00%)。
　　城镇化中后期，房地产与城镇化关联度降低。城镇化前期，住宅的需求以刚性需求为主，改善性需求为辅。2024 年我国城镇化已达到67%，城镇化转向稳定发展期，刚性住房需求释放规模或有所收窄。经过对海外部分国家的研究，我们发现城镇化中后期，随着改善性需求占比提升，房地产对GDP 的贡献与城镇化关联度或降低，并且房地产行业与信贷和经济走势关联度提升。
　　投资建议：在城镇化发展的后期，房地产构建新模式以逐渐实现高质量发展，如通过完善基础制度、全周期管理、建设“好房子”等逐步实现。我们认为随着行业逐渐实现高质量发展，行业整体的估值修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会。基于此，我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、政策推动和实施不及预期的风险、房价大幅波动的风险、房屋销售不及预期的风险、行业竣工不及预期的风险。
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