房地产行业：新七条、松限购、促改善

　　投资要点
　　事件：2026 年2 月25 日，上海市五部门联合印发新版“沪七条”政策点评：
　　政策内容对比分析：2026 年新政vs. 2024 年旧政2024 年的上海地产政策已在外围区域松绑限购、优化普通住宅标准、降低首付比例及房贷利率等方面做出调整。相较于2024 年版本，本次政策在限购、信贷、公积金及税收方面进行了全面、深化的优化调整，我们认为此次力度显著加大，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准、更强力地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
短期提振市场信心，结构性影响或更显著
　　我们认为，此次沪七条政策对上海楼市有以下几个影响：
　　1）短期刺激需求释放，提振市场信心与活跃度。我们认为此次政策力度向市场传递明确的托底和鼓励信号，有助于扭转观望情绪。特别是外环内购房资格的放宽，我们认为有望带动积压的刚性及改善需求在短期内入市，带动二手房和新房交易量在“小阳春”期间出现回升。
　　2）结构性影响突出，核心区域和改善产品更受益。我们认为此次政策对上海楼市结构性影响或更突出，核心区域和改善产品更受益。区域方面，我们认为限购放松或将直接作用于中心城区及近郊成熟板块，其房价的稳定性和流动性有望得到支撑。产品方面，高总价的改善型住房（尤其是符合公积金贷款上限提升条件的房源）和多房间户型（受益于多子女政策）的需求或可以得到更有效的激发。
　　3）促进市场循环，修复“卖一买一”置换链条。此次公积金“认贷”放松与房产税豁免政策，精准针对改善型客户。我们认为这将会有助于降低置换成本，促使更多家庭出售现有住房以购买更优质住房，从而盘活二手房存量，促进一、二手房市场的良性联动和整体流动性的恢复。
　　投资建议
　　我们认为，此次“沪七条”新政在力度、覆盖面和系统性上均超过先前政策，对上海房地产市场基本面的企稳修复作用更为显著。投资方面我们建议关注以下三条主线：
　　1）弹性优先——上海本地国企/房企： 直接受益于区域市场热度回升，业务集中度高，业绩和估值弹性最大。
　　关注： 城投控股、中华企业、西藏城投。
　　2）龙头稳健——重仓上海的资源型房企： 在上海拥有优质土储和强大品牌影响力的全国性龙头，将受益于市场整体回暖和新房去化加速。
　　关注： 招商蛇口、华润置地、建发国际。
　　3）估值修复——经营优质的全国性房企： 政策暖风将改善行业整体预期，推动优质房企估值修复。
　　关注： 滨江集团（深耕长三角、财务稳健）、建发股份（“地产+供应链”双轮驱动，土储质量佳）。
　　风险提示：1）政策效果持续性风险；2）市场分化风险
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