房地产行业快评：2026小阳春观察：不好不坏

　　事项：
　　结合2026 年小阳春数据，我们发现以下特征：1）整体价格表现不如去年同期，但部分城市又看到了确切的价格反弹；2）成交量稳中有升，但低总价二手房成交占比继续提升；3）买家观望心态仍然浓厚，但卖家恐慌情绪也在淡化。
　　国信地产观点：
　　1）当前高频数据处于“好”和“坏”之间，没有充足的证据判断出未来的方向走势，不足以转变空方观点，也不构成看多的障碍；
　　2）我们倾向于当前是房地产行业的底部区域，后续即使数据走弱，大概率也不会出现类似于25Q4 的恐慌式下跌，但同时基本面向上的事件和幅度仍不可知，若楼市在未来的一个月内不再出现过去三年的“以价换量”（即全国44 城二手房均价跌幅不超过0.5%，核心城市核心区不转跌），则后续可以更加乐观；3）投资建议：短期视角下，当前地产高频数据处于“好”与“坏”的临界点，不足以支持市场在未来一段时间内形成房价走势的一致预期，在此基础上，地产股难以出现暴涨暴跌的波段行情。长期视角下，当前地产板块估值水平较为合理，已经充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需二手房价跌幅收窄成为市场共识，我们认为当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W；4）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
　　评论：
　　新房成交量与去年农历同期持平，二手房成交量优于过去三年截至2026 年3 月15 日，30 城新建商品房7 天移动平均成交面积同比-7%，其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7 天移动平均成交面积同比分别为-26%、-10%、+39%、-53%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7 天移动平均成交面积同比分别为-5%、+1%、-28%。30 城新建商品房当年累计成交1126 万㎡，同比-22%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-25%、-16%、-17%、-53%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-24%、-19%、-26%。
　　18 城二手住宅7 天移动平均成交套数同比-15%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅7 天移动平均成交套数同比分别为-4%、+10%、-25%、-45%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7 天移动平均成交套数同比分别为-9%、-19%、-9%。18 城二手住宅当年累计成交13.6 万套，同比-8%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-5%、-3%、-12%、-32%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-7%、-12%、+3%。
　　而从核心城市中介实时成交来看，北京、上海成交量已明显超过去年同期峰值，广州、深圳成交量较去年同期峰值水平基本持平，杭州、成都成交量则低于去年同期。
　　对齐农历春节，30 城新建商品房成交量与2025 年同期持平，18 城二手住宅成交量高于2022-2025 年同期。
　　其中，一线城市新建商品房成交量高于2024-2025 年同期，二手住宅成交量高于2022-2025 年同期。二线城市新建商品房成交量与2025 年同期持平，二手住宅成交量高于2022-2025 年同期。三线城市新建商品房成交量低于2022-2025 年同期，二手住宅成交量高于2022-2025 年同期。
　　全国44 城二手房均价月环比下跌0.3%，下跌幅度好于过去两年同期根据冰山指数，截至2026 年3 月15 日，全国44 城二手房均价13208 元/平方米，环比-0.3%；其中一线、强二线、弱二线、三线城市二手房均价分别月环比-0.2%、-0.3%、-0.4%、-0.4%。虽然春节过后全国二手房均价跌幅扩大，但下跌幅度明显好于过去两年的农历同期水平。
　　从二手房活跃度上看，截至2026 年3 月15 日，全国44 城二手房活跃度为23，其中一线、强二线、弱二线、三线城市分别为32、30、23、18，均达到了近三个季度以来的高位，但略低于去年农历同期水平。
　　核心城市价格出现反弹，低总价房源仍是成交主力分城市看，京沪价格周度上涨，但月度涨幅缩小，上海新政阿尔法显现，深圳价格周度下跌。同时，北上深核心区表现不如城市整体平均水平。在核心城市中，低总价房源仍是成交绝对主力，并且其占比在不少城市继续上升。上海当前400 万元以下成交占比约65%，深圳3 月以来300 万元以内成交占比升至33.6%、500 万元以内合计达61%，北京2025 年300 万元以下成交5.03 万套、占比44%，杭州近期200 万元以内成交占比达56%。
　　买卖家心态出现细微变化，仍需观察后续是否“以价换量”在本轮小阳春中，买家最值得注意的变化不是“全面乐观”，而是从极度观望转向理性择机出手。一方面，他们并没有失去议价与比较意识；另一方面，一旦看到房源价格、区位、总价和付款方式合适，成交速度较前期明显加快。
　　与买方的“理性出手”相比，卖方的变化更偏向预期修复，典型表现就是挂牌量下降、部分业主撤牌、议价空间收窄、对后续价格和成交更有期待，其中北京、上海、深圳业主议价空间收窄较为明显。
　　当然，我们认为，“价格”是楼市企稳的唯一标准，以价换量带来的成交量提升，没有意义。同时，我们不能基于成交量、挂牌量、去化周期去预判价格走向，房子不是普通商品，量价关系更接近股市。
　　我们倾向于当前是房地产行业的底部区域，后续即使数据走弱，大概率也不会出现类似于25Q4 的恐慌式下跌，但我们同时认为基本面向上的事件和幅度仍不可知，3、4 月份是关键的观察点，若楼市在未来的一　　个月内不再出现过去三年的“以价换量”（即全国44 城二手房均价跌幅不超过0.5%，核心城市核心区不转跌），则后续可以更加乐观。
　　投资建议：
　　短期视角下，当前地产高频数据处于“好”与“坏”的临界点，不足以支持市场在未来一段时间内形成房价走势的一致预期，在此基础上，地产股难以出现暴涨暴跌的波段行情。
　　长期视角下，当前地产板块估值水平较为合理，已经充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需二手房价跌幅收窄成为市场共识，我们认为当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。
　　风险提示：
　　政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com