物业管理2025年业绩回顾：业绩端向管理要效益 回款端持续对抗压力

　　2025 年业绩基本符合市场预期
　　主要覆盖企业12025 年经营和财务数据基本符合市场预期。
　　发展趋势
　　整体增速进一步放缓，运营管理提效为利润释放主要抓手。主要覆盖企业2025 年核心/报表归母净利润平均增长3%，其中部分企业业绩出现下滑。拆解来看，收入增长主要由基础物业板块贡献、增值服务普遍承压，毛利率趋势由于基数条件和精细化管理能力出现分化，销售管理费用率则继续节降。
　　经营性现金流趋势相对稳定，但综合回款率继续下滑、账款减值压力开始显现。虽然主要覆盖企业在回款管理上积极作为，但观察稳健型企业，2025 年综合回款率仍平均同比下滑0.7ppt（2024 年-0.8ppt），账款周转天数整体拉长；同时，长账龄账款减值压力开始显现，较为典型的企业应收账款减值同比翻倍以上增长。综合考虑企业回款努力与预收及应付款管理，经营性现金流对利润覆盖倍数维持较为良性水平。
　　股东回报延续分化。主要覆盖企业中国企2025 年派息比例为42-50%（对应业绩发布前日的平均股息率为4.2%）；混合所有制及民营物企则为60-81%（对应业绩发布前日的平均股息率为7.8%），若考虑回购则综合股东回报比例为75-89%。
　　估值与建议
　　维持覆盖企业盈利预测和评级不变。考虑到当前经济与房地产环境背景，我们认为行业仍处于压力周期，回款与减值风险为估值定价的主要拖累，未来回款率拐点或将为估值系统性修复转折点。当前环境下，我们认为在管项目组合优质、基数条件较优势、内部精细化管理落位及时、股东回报取态积极的绿城服务投资价值相对更高，公司股票目前交易在2026 年12.2 倍市盈率和5.8%预期股息回报率。
　　风险
　　收缴率压力高于预期，项目外拓规模及利润率不及预期。
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