现金流趋紧 香港内房股或降价博成交量

2011年03月31日00:23 来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲
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  截至3月30日,在港上市的内地房企绝大部分发布了2010年业绩报告。普遍性的毛利率升高、净利润大增表象下,香港内房股的现金流压力也开始凸显,而随着近期香港内房股新一轮融资暗流涌动,未来净负债继续升高趋势难以避免。本报记者调查显示,香港十大内房股无一例外在今年加大了可售货量,并表示将采取积极的定价策略,向二三线城市纵深发展(000001,股吧)。

  具有代表性的是,绿城中国副董事长寿柏年于业绩会上表示,2010年集团平均售价为19403元/平方米,预计今年的平均售价将有所降低。

  内房股净负债渐走高

  本报记者统计富力、远洋、绿城、龙湖、中海、华润、恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展等十大香港内房股年报数据显示,除龙湖外,各家公司净负债率相较2009年暗升,手持现金减弱,融资成本上涨。

  从今年一季度的情况来看,上述公司2011年初及近期均有融资计划。如恒大、碧桂园、合生一季度均发债融资,中海外上半年将在香港融资,龙湖对发行低成本长期限的离岸债务表示出兴趣等。分析人士称,这将导致内房股净负债进一步升高。

  曾经的央企红筹远洋地产值得关注。截至期末,远洋手头现金持有约为150.4亿元,相较2009年降低了19%;净负债比率48%,比2009年上升了32%。

  净负债率最高的是绿城中国。截至去年底,绿城拥有现金及银行存款共计149.73亿元,总借贷为340.47亿元,净负债率升至132%,较2009年提升了26.9个百分点;富力地产也未实现在2010年内将净负债与权益比率降至80%的水平,富力94%的净负债比仅次于绿城;中银国际分析师表示,扣除受限现金,以及恒大今年以来的发债融资,则恒大的净负债率达到80%左右;2010年末,雅居乐持有的现金及银行结余总额约为人民币106.81亿元,净借贷对总权益比率为49.6%,相比2009年的39.5%亦上升。

  中海外及龙湖、碧桂园的财务控制表现良好,龙湖2010年净负债率43.6%相比2009年的55%有所下降。

  2010年3月3日,龙湖获得标准普尔给予BB+评级,穆迪给予Ba2评级,展望均为稳定,为现时中国民营房企最好水平,在内房股中仅次于龙头央企中海外。

  香港一资深地产分析师对本报记者表示,房企在A股可能给到15-20倍市盈率,但在香港只有10-15倍。“国际资本市场是以全球的眼光来评估内地房企,60%的资产负债率,40%以下的净负债比率是他们认为的财务安全底线,但大部分内房股都超越这一底线。”

  2011年或以价换量

  此外,今年很多内房股预销售面积或可售货量均比较庞大。如中海外预计今年销售面积将达630万平方米,按年增长约20%。2011年,绿城预期持续和新开盘销售的项目将达98个,合共可售房源金额约1,200亿元。华润置地2011年可售项目增加到47个,货值达到500-600亿。恒大地产计划合约销售金额达700亿元,同比增长38.8%。龙湖则预计,2011年将在目前在售30个项目的基础上,另推出16个新项目,全年销售目标为400亿元。

  与此庞大供给相对应,市场中的需求却在大量萎缩,2、3月份以来,各地楼市成交低迷,内房股布局较为集中的一线及热点二线城市受限购影响更大。

  3月4日,高华证券发布“销售停滞,复苏关键在于降价”的报告称,内房股对限购令影响的预计不足对现金流构成潜在风险。如果限购令长期执行,预计这些开发商的财务状况可能会受到影响。

  广发证券(000776,股吧)报告也表示,2、3月份,内地房企普遍对限购为主的新国八条应对不足,放慢了推货速度,也未作价格调整。其预计,随着成交持续低迷,二、三季度将会出现糟糕的市场局面,部分公司将不得不降价应对。

  进入3月,前述企业均表示,今年将采取灵活定价策略,出货为上。“中海的产品价格有很大的弹性。”中海外主席孔庆平说。

  中海外反应迅速。位于上海的中海御景熙岸项目,近日采取低价开盘的策略,开盘价为20000元/平方米,比之前市场预期低2000元左右。

  以开发豪宅著称的绿城集团也表示,今年将实行快速周转的销售策略,加快资金回笼。副董事长寿柏年指出,绿城去年销售均价19403元/平方米,由于大力发展二三线城市业务,未来或拉低集团销售均价,预计今年的均价约为1.7-1.8万元/平方米。

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丁圣元

银河证券衍生品部总经理

曹卫东

联讯证券首席策略分析师

石劲涌

大同证券研究所所长

石天方

信达证券策略分析师

王万银

联讯证券上海营业部策略分

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