揭秘商品房暴利真相

2011年04月28日03:56 来源:证券日报 作者:谢静
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  年报显示,上市房企毛利率逾35%,一位房企内部人士向记者透露,房企实际利润要高于公开数据

  ■ 本报记者 谢静

  4月27日,有媒体报道中指出,国家发改委价格监督检查司司长许昆林接受相关采访时表示,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。

  与此同时,《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。据称,许昆林采访中表示官方会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施,其中实施反暴力法规定是最重要的措施之一。

  4月27日,《证券日报》记者采访多位专家。全经联可续建筑委员会主任开彦接受采访时表示,高房价幕后的推手并非开发商,而是失衡的市场供需在推动;而厦门大学郑若娟教授在采访中则指出,开发商之所在成为众矢之的,公众对其暴利的不满是原因之一。

  住宅开发商

  销售毛利率高于35%

  截至4月27日,WIND数据显示已有112家房企发布2010年年报。在剔除掉ST企业以及异常数据后,《证券日报》记者选取了A股市场上100家上市商品房开发企业进行粗略计算(含新城B股、下同),得出这100家上市房企的平均销售净利率和销售毛利率。与此同时,将剔除后ST公司后的1981家A股市场上市企业(下同)进行销售净利率和销售毛利率的平均值进行计算,可以发现,以商品房开发为主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市场整体情况。

  根据WIND显示的数据,进行平均值估算可以得出:2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%;销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。

  剔除ST公司的1981家A股上市企业在2008、2009、2010年的平均销售毛利率分别为27.58%、28.49%以及28.73%;平均销售净利率分别为8.10%、12.08%以及10.07%。

  虽然,2010年尚有部分企业未公布年报,但鉴于选取的是平均值,粗略看来房地产行业的毛利率要高出A股市场8个百分点左右。鉴于2008年房地产业受到金融危机冲击较大,出现净利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年两年上市住宅开发房企们的净利率均高于A股市场近7个百分点。

  A股市场中的主流房企如招保万金、首开、万通等在内,近三年的毛利率均在30%-40%之间,而净利率则在15%-18%之间。

  普遍看来,房地产开发商的资产负债率居高不下,连续三年均在60%以上。而作为财务杠杆存在的权益乘数则高于A股市场整体情形——充分表现房地产开发企业对资金的依赖情形。相应的,虽然房地产开发企业销售带来的现金流要高于A股市场普遍情形,但是经营活动产生的现金流量除去在2009年表现为正之外,2008以及2010年均为负数。

  曾有房地产内部人员对记者表示,一般来说以高周转模式进行开发的房企利润还可以衡量,但事实上还有很多“囤地式”开发商,一块土地到真正开发时身价已经翻了数倍,“这种情况下的土地开发利润率就很高了,但是从年报上是无法看出来的”。

  房地产成就富豪?

  2011年福布斯发布的全球华人富豪榜单显示,近三成华人富豪主要涉及房地产业,远远超于其他行业。其中,前三甲中的李嘉诚、新鸿基郭炳江兄弟均为房地产富豪;内地女富豪当中,吴亚军、陈丽华亦是靠地产起家。

  房地产造就富豪的“神话”,似乎证实了行业“暴利”的观点。那么,房地产行业的薪酬又如何?

  WIND数据显示,房地产行业前三名董事均值为209.18万元,较去年增长了46.34万元;前三名高管报酬均值为210.10万元,较去年增长了42.56万元。2010年,王石的年薪为760万元,就此成为房地产行业当中最高年薪;保利董事长宋广菊的年薪为185万元,且并未从其他单位取得报酬或是津贴;央企投建保障房的代表企业中国中冶(601618,股吧)总裁沈鹤庭的年薪为79.41万元。

  4月27日,接受《证券日报》记者咨询的厦门大学郑若娟教授谈及上市房企时提及,其“暴利”形象是其遭受到公众压力和指责的主要原因。

  然而,“房价居高不下背后包括体制问题,供需失衡的市场以及投资投机行为的推动下所致”,全经联可续建筑委员会主任开彦对《证券日报》记者表示,责任并不应该全部怪责到开发商头上。不过,厦门大学郑若娟教授同时也指出,住宅自有其特殊的商品性,开发商的社会责任之一,应包括使得居者有其屋的理念在内——比如,制定合理的价格区间,增加供给等行为。

  曾有业内人士提及,应该让土地开发环节更加透明。不过,曾有开发商向《证券日报》记者提及,从拿地到开发的环节,地方政府与企业的利益纠结重重,所谓的信息透明并不具备可行性。

  专家质疑“暴利”

  4月27日,中国人民大学经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时反问道:“什么叫暴利”?在他看来,对“暴利”的定义以及相关标准的制定就存在着问题。在他看来,对房地产市场利润的调节,可以在土地增值税、所得税等诸多环节,为何要新增一个所谓“暴利”的概念?

  刘元春同时也表示了对所谓反“暴利”相关政策后果的担忧。与此同时,一位接受《证券日报》记者采访的地产分析师指出,有关于反“暴利”的相关法规与政策并无明确的文件出来,“现在放出消息,有可能是看一下社会的反应”。

  若是真的有反“暴利”相关规定出来,结合5·1以后的“一房一价”政策,“未来将会对房地产市场产生很大的影响”,上述地产分析师表示。

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丁圣元

银河证券衍生品部总经理

曹卫东

联讯证券首席策略分析师

石劲涌

大同证券研究所所长

石天方

信达证券策略分析师

王万银

联讯证券上海营业部策略分

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