房地产开发行业1-8月统计局数据点评:销售额同比跌幅扩大至3.2% 开发投资额同比-8.8%

2023-09-18 20:25:03 和讯  国盛证券金晶/肖依依/周卓君/夏陶
  投资:1-8月房地产开发投资额同比跌幅扩大至8.8%,8月单月同比-11%。
  1-8 月,全国房地产开发投资额为76900 亿元,同比减少8.8%,较前值降低0.3pct;8 月单月投资额为9183 亿元,环比增长0.2%,同比减少11.0%。
  1-8 月开发投资额同比跌幅进一步扩大,主要由于(1)土地市场供应下滑;(2)销售市场低迷,叠加库存仍处高位,房企拿地意愿偏低;(3)施工面积趋势性萎缩,目前80 亿平方米的施工体量对应目前销售12 亿平方米的平台,未来施工面积将面临趋势性萎缩的压力,进而拖累开发投资。
  新开工:1-8 月新开工面积同比-24.4%维持低位,其中住宅新开工面积同比-24.7%。1-8 月,全国累计新开工面积为63891 万方,同比减少24.4%,较前值提高0.1pct;8 月单月新开工面积为6922 万方,环比减少2.4%,同比减少23.6%,较前值提高2.3pct。新开工持续低迷,主要是(1)房企拿地规模萎缩,影响开工面积;(2)在新房销售承压、部分民企融资渠道尚未恢复的背景下,房企整体新开工意愿不足;(3)2022 年城投获取的项目开工率较低。但本月累计同比降幅已有企稳趋势,根据中指300 城宅地成交数据,2022 年同比下滑31%,2023 年1-8 月同比下滑28%。
  竣工:1-8 月累计竣工面积同比+19.2%,同比涨幅有所收窄。1-8 月,全国累计竣工面积为43726 万方,同比增长19.2%,较前值降低1.3pct;8 月单月竣工面积为5321 万方,环比增长18.2%,同比增长10.6%,较前值降低22.6pct。本月竣工同比涨幅小幅收窄,但整体仍在高位运行,主要是(1)2022 年同期基数较低;(2)目前竣工节点对应的是2021 年销售的高点;(3)保交楼正在逐步取得进展。我们预计全年竣工增长8%-12%。
  销售:1-8 月商品房销售金额同比跌幅扩大至3.2%,销售面积累计同比-7.1%。1-8 月,全国商品房销售金额为78158 亿元,同比减少3.2%,较前值降低1.7pct;8 月单月商品房销售金额为7708 亿元,同比减少16.4%。
  1-8 月份,全国商品房销售面积为73949 万方,同比减少7.1%,较前值降低0.6pct;8 月单月商品房销售面积为7386 万方,同比减少12.2%。
  7 月底以来政策出台节奏加快、力度加大,当下主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏。从近期高频数据看部分核心城市确实出现明显回暖,但目前推动成交的主要是此前完成前期选房、尚在犹豫或在观望政策的客群;政策本身带来的增量需求将在接下来的时间陆续释放。此外,我们认为单一大政策的效果周期有限,当下的主要关注点仍然是政策的持续释放的节奏,尚未进入政策落地完毕讨论基本面可持续性的阶段。未来可能的政策包括除广州外一线的首付比例的调整、二线限购的全面打开、一线限购的边际放松、城中村改造配套支持政策的落地等。
  资金:1-8 月房企到位资金累计同比-12.9%,定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅扩大。1-8 月,房企到位资金累计值为87116 亿元,同比减少12.9%,较前值降低1.7pct;8 月单月到位资金为8899 亿元,环比减少5.5%,同比减少25.4%,较前值降低5.2pct。我们认为对房企融资端的支持力度需进一步加强。
  投资建议:中国房地产走过2021 年大周期拐点后,未来主旋律是分化,看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包,在政策加码到位之下,总量下方有底,上方量价均有一定弹性,能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底,最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向:(1)基本面股票:A 股:华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等;H 股:越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等;(2)一线政策落地概念、城中村改造概念:
  北京—城建发展等;深圳—天健集团等;(3)现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业:A 股关注招商积余;H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
  风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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(责任编辑:王丹 )

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