事件:
11 月30 日,克而瑞发布2023 年11 月房地产公司销售排行,保利发展单月销售排名第一,实现销售金额312 亿元,万科、华润单月销售额分别为306、241 亿元,排名第二、三位,前三门槛从去年同期304 亿元下降至241 亿元。11 月单月销售过百亿房企为14 家,较22 年同期减少3 家,对比2021 年同期减少14 家。
点评:
11 月房企销售额同比-28%、较前值+5pct,销售表现仍然低迷、后续亟需政策催化。根据克而瑞数据,2023 年11 月,50 家房企单月销售金额3,225 亿元,环比-1.1%,较22 年同比-27.6%、较前值+5.0pct;销售面积为1,877 万方,环比+2.6%,较22 年同比-30.7%、较前值+9.1pct;自23 年6 月以来销售同比出现大幅下降,11 月销售降幅仍较明显。从累计数据看,1-11 月累计销售金额40,833 亿元,同比-18.1%、较前值-0.9pct;销售面积23,617 万方,同比-24.7%、较前值-0.7pct;11 月累计销售金额同比降幅边际继续扩大。此外,当前市场结构化特征依然明显,其中一二线城市和优质房企的销售表现更好,后者也持续推动着行业集中度进一步提升。7 月下旬以来,国常会、政治局会议、住建部、证监会持续积极表态,房地产市场供求关系已发生重大变化,需适时调整优化房地产政策;8 月25 日住建部、央行、金融监管总局等三部委明确首套房贷“认房不认贷”,随后四个一线及重点二线等城市跟进;8 月31 日,央行、国家金融监督管理总局联合发文下调限购城市首付比下限;9 月底自然资源部建议取消土拍中的地价限制、远郊区容积率1.0 限制等;11 月深圳下调二套房首付比例、调整普宅标准等。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进,从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。
11 月单月销售:保利、万科、华润排名前三,行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据,从单月销售来看,保利销售排名第一,万科、华润分别位列二三。其中,保利312 亿(YOY-16%)、万科306 亿(YOY+1%)、华润241 亿(YOY+9%)、招蛇236 亿(YOY+1%)、中海229 亿(YOY-5%)、建发房产183 亿(YOY-25%)、绿城174 亿(YOY-23%)、越秀118 亿(YOY-1%)、龙湖110 亿(YOY-37%)、滨江108 亿(YOY-29%)、金地102 亿(YOY-43%)、金茂100 亿(YOY-30%)、华发91 亿(YOY-50%)、碧桂园78 亿(YOY-76%)、新城50 亿(YOY-23%)、旭辉38 亿(YOY-8%)、融创34 亿(YOY-58%)、中南24 亿(YOY-46%)、世茂24 亿(YOY-63%)、阳光城15 亿(YOY-24%)、金科14 亿(YOY-47%)等。11 月房企销售同比出现普降,企业分化持续加剧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:华润+9%、招蛇+1%、万科+1%、越秀-1%、中海-5%、旭辉-8%、保利-16%等,显著好于行业;预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大,推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
1-11 月累计销售:保利、万科、中海排名前三,优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据,从累计销售来看,保利销售排名第一,万科、中海分别位列二三。其中,保利3995 亿(YOY0%)、万科3430 亿(YOY-9%)、中海2870 亿(YOY+12%)、华润2860 亿(YOY+14%)、招蛇2709 亿(YOY+8%)、碧桂园2125 亿(YOY-51%)、绿城1687 亿(YOY-10%)、建发房产1639 亿(YOY+13%)、龙湖1627 亿(YOY-11%)、滨江1431 亿(YOY+7%)、金地1431 亿(YOY-29%)、越秀1328 亿(YOY+29%)、金茂1320 亿(YOY-4%)、华发1212 亿(YOY+18%)、融创792 亿(YOY-51%)、新城713 亿(YOY-35%)、旭辉647 亿(YOY-45%)、世茂400 亿(YOY-50%)、中南379 亿(YOY-34%)、阳光城273 亿(YOY-34%)、金科193 亿(YOY-70%)等。1-11月50家房企累计销售金额同比增速回落、分化趋势依旧,主流企业中销售同比排名靠前的房企为:越秀+29%、华发+18%、华润+14%、建发房产+13%、中海+12%、招蛇+8%、滨江+7%、保利0%、金茂-4%、万科-9%、绿城-10%、龙湖-11%等,显著好于行业;预计这种分化在后续也将进一步加大,推动优质房企销售集中度将进一步提升。
投资分析意见:销售表现仍然低迷,政策放松仍需加码,维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化,随后一二线城市放松政策加速落地,不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱,近期的放松政策效果并不理想。在此背景下,我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键,其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进,而住房双轨制是中长期政策顶层设计,从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善,格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级,1)推荐优质房企:A 股:华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A;H 股:越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展;2)建议关注城中村改造受益企业:北京:城建发展;上海:中华企业;广州:越秀地产;深圳:天健集团。此外,维持物业管理板块“看好”评级,推荐:保利物业、中海物业、万物云、华润万象,建议关注:招商积余。
风险提示:房地产调控政策进一步收紧,销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
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(责任编辑:王丹 )
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