8月19日晚间,保利物业(HK06049,股价25.25港元,市值139.72亿港元)正式披露2024年中报。
保利物业中报显示,上半年,公司实现收入78.71亿元,同比增长10.2%;毛利为16.10亿元,同比增长6.5%;毛利率为20.46%,较去年同期下降0.71个百分点;期内溢利为8.55亿元,同比增长10.0%。
分业务板块来看,物业管理服务收入约为55.93亿元,同比增长16.1%;非业主增值服务和社区增值服务收入分别约为10.28亿元和12.50亿元,同比分别减少2.1%和1.8%。
在8月20日举行的业绩发布会上,保利物业管理层表示,上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10%预期目标;下半年,公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10%。
上半年,保利物业除拓展外皆达成年初设定的增长10%预期目标。图为第二届国际物业管理产业博览会上的保利物业展台。 视觉中国(000681)图
社区增值服务收入连降
上半年,保利物业总收入同比增长10.2%至78.71亿元,而物业管理服务收入仍是贡献主力,同比增长16.1%至55.93亿元。
其中,来自第三方的物业管理服务收入约23.18亿元,较2023年同期增长约17.7%,占物业管理服务总收入约41.4%,同比提高约0.5个百分点;非业主增值服务收入同比下降2.1%至10.28亿元;社区增值服务收入同比降1.8%至约12.50亿元。这已是非业主增值服务、社区增值服务两项业务收入连续两年下降。
对此,保利物业方面解释称,非业主增值服务收入下降,是由于提供案场协销服务的项目数量下降,以及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。
不过,《每日经济新闻》记者注意到,该业务板块中,其他非业主增值服务收入不降反升,同比提升约17.4%,主要与年内推进前介咨询、承接查验、交付服务等业务的承接率提升,以及加速工程维修业务布局有关。
保利物业管理层也表示,整体来看,上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10%预期目标。下半年,公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10%,全年目标围绕拓展增值品质和降本增效工作重点展开。
需要指出的是,虽然整体营收在增长,但从利润指标来看,上半年保利物业出现较大幅度下滑,毛利增速6.5%,相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3个百分点;毛利率也同比下降0.71个百分点至20.46%。
具体来看,今年上半年,保利物业社区增值服务毛利率最高,从去年同期的38.12%增至38.85%;非业主增值服务毛利率从去年同期的19.58%下降至18.05%,而毛利占比达到58.3%的物业管理服务业态毛利率仅为16.79%。
在业绩发布会上,保利物业管理层表示,上半年公司利润率为10.86%,基本保持稳定持平。其中,基础物业服务毛利率与去年同期持平,非增业务毛利率受市场竞争及地产环境影响有所降低。“随着各类组织、经济主体的预算压缩,利润空间可能会受到挤压。在物业行业的大环境下,盈利空间也可能会受到一定影响。”
第三方面积占比微涨
事实上,目前,保利物业的物业管理服务增长,主要来自管理规模的增加。
截至今年上半年,保利物业已进入全国30个省份205个城市,服务业主数量超过200万户;合同管理面积增至9.5亿平方米,在管面积约7.57亿平方米,分别同比增加13.1%、15.4%。
其中,来自保利发展的面积占比仅35.1%,第三方面积占比同比提升1.6个百分点至64.9%。仅从规模上来看,第三方业务在保利物业的存在感愈来愈明了,上半年新拓展第三方项目单年合同金额达到约12亿元,新签约第三方项目单年合同金额达到约10.67亿元。
此外,上半年保利物业新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35个,在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%,同比提升约5.7个百分点;京津冀、长三角、珠三角及中部城市群的新签约第三方项目单年合同金额占比达到约66%,同比提升约10.5个百分点。
在业绩发布会上,保利物业管理层表示,下半年,公司将围绕“502战略”进行系统性布局,聚焦50个核心城市,每一个城市实现两亿项目集群的物管规模。此外,保利物业将围绕核心业态,加大长三角、珠三角等地区的资源投放和拓展力度;聚焦优质用户,特别是聚焦民生基础领域和先进产业的客户,深化大客户资源的生根叠加。
值得一提的是,在保利物业上半年的收入构成中,保利发展与第三方贡献的收入占比差距较2023年同期缩小了1个百分点。其中,由保利发展带来的收入达32.76亿元,占比58.6%;第三方的收入为23.18亿元,占比41.4%。
究其原因,在于两者之间的平均物业费单价差。中报显示,上半年,来自保利发展的住宅物业费单价为2.44元/平方米/月,来自第三方的则为1.82元/平方米/月。上半年,保利物业住宅社区平均物业费单价同比增加0.04元~2.29元/平方米/月,这在当前物业费涨价难的行业难题下实属不易。
贸易应收账款增超五成
行业正面临多项挑战,包括收并购带来的计提商誉减值、应收账款周期较长、增值服务业务增长失速等问题,就算是具有央企背景的保利物业也难以独善其身。
中报显示,截至今年6月底,保利物业贸易应收款项及应收票据约为35.8亿元,较去年底的约23.41亿元增加约12.4亿元。保利物业方面表示,一方面是由于公司在管面积的扩大及项目数量的增加;另一方面,则是由于公共服务项目的物业管理服务收入占比提升,且受到信贷期的影响,导致贸易应收款项余额增加。
《每日经济新闻》记者注意到,上半年保利物业的贸易应收账款总计约37.3亿元,同比增长52.6%。其中来自关联方的应收账款为8.38亿元,同比增长61.08%;来自第三方的应收账款28.9亿元,同比增长50.37%。而去年同期,保利物业的关联方应收账款增速是38.4%,第三方是9.9%。以此来看,无论是第三方还是关联方的应收账款,增速均远超营收增速。
保利物业管理层表示,上半年公司应收账款余额较年初增长超50%,同比增长21%,综合回款率同比下降3个百分点左右。回款压力主要集中在住宅和公服项目上,回款率降幅为3个百分点左右;商办业态回款率则相对稳定,同比上升了0.4个百分点。“目前回款风险可控,预计下半年有所改善。”
此外,保利物业方面表示,在现金流管控方面将重点放在应收账款的回款上。全年现金流管理目标为始终坚持现金流稳健增长,争取资金流动性与盈利能力的平衡,现金流净流量覆盖净利倍数不低于1,应收账款周转率不低于6.5。
截至今年6月底,保利物业持有现金及现金等价物106.05亿元,相较去年同期减少了约4.06亿元,保利物业方面表示,“将资金投入使用效率更高的资产运营业务及增值服务”。
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张晓波 08-22 22:06
董萍萍 08-22 11:42
郭健东 08-20 17:12
王丹 08-20 13:25
周文凯 08-08 10:09
贺翀 08-04 20:51
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