房地产业:政策预期致股价波动 景气下行不改

2008年10月17日02:22  来源:

  地方政府频频出台救市政策

  房地产市场的不景气已成定局,各地成交量均有明显下滑。作为与房地产企业关系最为密切的利益群体之一,各地地方政府纷纷出台利好政策,试图救市,以挽救自身财政收入和GDP增速的下滑。我们总结了地方政府主要的救市政策,主要包括以下这几类:

  一、变相提高居民购买力

  变相提高居民购买力的方式包括:降低首付比例、降低交易税费及给予购房补贴等。

  (1)公积金方面的利好政策:几乎每一个出台救市政策的城市都通过公积金途径来提高居民的购买能力,包括降低公积金首付比例、提高贷款额度和年限、放宽贷款年龄等。例如,长沙政府在7月22日提出:购买第一套商品房申住房公积金贷款的,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最长期限由20年调整为30年;芜湖9月1日提出购买第一套商品住房首付比例下调为20%,购买第二套商品住房首付比例下调为30%。公积金政策被最频繁运用的主要原因是,这是地方政府能够完全掌控的一项政策,且和减税、补贴政策相比,不会影响地方政府的收入。

  (2)降低交易税费。部分城市降低了交易的综合税率和契税。包括河南、沈阳、芜湖、石家庄等城市都减半征收普通住宅的契税;长沙将二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%;南京也适度调整了普通住宅的税收优惠标准。

  (3)政府直接给予购买补贴。作为地震灾区的成都,配合中央精神给予购买总价分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴,其他部分城市也竞相效仿,西安从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额,分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴;沈阳根据购买面积给予个人购房每平方米10元、15元和20元的购房补贴;个人出售不足5年的普通住宅,根据出售单价,给予每平方米37.5、56.25和75元的补助。

  二、缓解开发商现金流压力

  一方面,地方政府通过避免提前征收税金、降低土地拍卖保证金以及减少保建费等多种方式缓解开发商的现金流压力。长沙市政府提出规范税收的收取和稽查行为,房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取,降低和放开开发过程的规费;成都适度的减少的报建费用;还有许多政府,对于去年已拿地、未完全支付地价款的企业,适度延长付款时间。

  另一方面,部分地方政府开始动用金融系统保证甚至鼓励开发贷款的发放。南京市政府提出,重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设,支持经营管理和企业信誉好的开发企业发展壮大。积极拓展住房消费信贷业务,全力保障个人购买自住住房的贷款需求。

  三、强调房地产支柱地位,以及舆论导向的引导作用

  大多地方政府已经意识到舆论的重要作用。长沙市政府提出要充分利用各种媒体,宣传“房地产业作为国民经济的支柱产业不动摇”,宣传“房地产发展的优越条件和美好前景,鼓舞投资和消费信心”;福州市政府提出要“充分利用各种媒体,从经济发展态势、宜居城市环境、独特的侨台优势等方面宣传我市房地产业发展潜力和前景,增强投资和消费信心”;南京市政府提出要加强涉房矛盾纠纷处置力度,加强对房地产领域的宣传规范和舆论引导。

  综观上述救市政策,首先,我们发现政府积极救市的区域并非是目前房地产市场价格调整幅度最大以及成交量萎缩幅度最大的区域。但是这些城市共同的特点是近几年的土地出让面积很大,土地收入在财政收入中的贡献相当明显。

  其次,在操作手段上,地方政府充分发挥了可动用的权限,在公积金以及财政补贴上给予种种优惠以刺激房地产销售。值得注意的是,南京市政府动用银行系统支持开发商贷款,似乎与央行及银监会一直强调的政策导向相违背,并且商业银行直接受央行领导,而非地方政府,我们猜测或许是地方政府已与上级央行部门进行过协商,获得默许。

  再者,从政策效果上,我们认为地方层面的刺激政策对购买力的提升作用仍然有限。以补贴及减税政策为例,如果财政补贴占房屋交易总价的1.5%,而契税(3%)减半征收,政府实际补贴款占房屋总价的3%。而实际上,许多开发商的打折比例都在3%以上,因此政府的这些刺激购买力的政策效果有限。

  救市之后 销售提升不明显

  从各地政策出台前后的成交情况来看,有的仍然继续下降,有的则已企稳,救市政策的效果具体如何,有待进一步观察。

  成都2008年6月15日(2008年第24周)出台《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,但在随后的两个月,无论是同比还是环比数据,都仍然不断下降。7月商品房成交面积为122万平方米,环比下降6%,同比下降49%;8月商品房成交面积为91万平方米,环比下降25%,同比下降59%。

  长沙2008年7月22日出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。在政策出台之前,6月、7月长沙商品房成交面积同比分别萎缩46%和35%;而8月、9月,成交面积分别下降26%和上升33%。但同时,9月份的成交均价有小幅下降,因此我们很难判断长沙市的成交量度量齐稳是得益于政策刺激,还是降价。

  福州2008年8月5日出台《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)的通知》,商品房9月成交面积为12万平方米,环比上涨97%,但和2007年相比,仍处于“深度萎缩”中。

  沈阳2008年8月11日推出秋季房交会优惠政策,9月商品房成交180万平方米,环比上涨148%,成交均价由每平方米3293元上升到3350元,是成交状况最好的一个城市。

  南京2008年9月28日(2008年第39周)出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》,商品房第40周成交25套、环比下降95%,41周成交553套,环比上升2112%。由于政策出台时间较近,政策效果还需进一步跟踪。

  未来政策预期和方向

  我们判断,四季度各地地方政府在中央的“默许”下,救市政策将愈演愈烈,形式和内容将愈发丰富;且未来不排除中央政府基于保经济增长的目的,出台政策刺激房地产市场。

  目前,受之外围市场的影响,出口形势严峻,依靠出口拉动经济增长的概率较小;而经济增长的另一个引擎房地产也受制周期的调整,销售情况持续低靡。一旦房价出现大幅下跌,财富缩水效应将带动居民内需的减弱。因此,在保增长的压力下,中央及地方政府出台政策救市的概率大大增加。

  我们认为,从短期来看,政府救市的核心将围绕提升居民的购买能力和缓解开发商的现金压力。(1)降低首付比例以及降息变相提升居民的购房能力;(2)不排除试点取消第二套房贷款限制;(3)逐步放松对开发商的贷款,对优质的开发商进行扶持。从长期来看,政策将围绕土地集约的大方向,通过减少政府规费或者适度提高容积率以增加开发商的获利空间,鼓励投资行为。

  但是执行的效果需要谨慎对待,理由是:(1)财富效应和收入增速下滑的压力将不断蚕食居民的购房能力,对未来的相对悲观预期将影响其购买行为;(2)根据抽样调查,目前居民的首付比例在四成以上,即便是降低第二套房的贷款比例,未必会对居民的购买行为产生较大的冲击,另外改善需求的购买弹性较大,部分居民的购买往往是投资加改善,因此,一旦房价出现下跌,购买的意愿将大幅削弱;(3)作为商业机构的银行,对贷款的安全性是目前首要考虑的问题。银行对成交量也是密切关心的,对开发贷款的实质放松依赖于成交量的回升。

  因此,我们对未来政策的影响暂持谨慎态度,一旦政策出台,成交量未能如期恢复,将会对股价造成更大的压力。我们维持对房地产板块的中性评级,投资机会将来自于政策预期带来的反弹,但是一旦政策落实或者估值相对其他行业偏高时,建议及时调低仓位。

(申银万国)
【作者:申银万国 来源:证券日报】 (责任编辑:秦敬文)
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