地产大鳄万科中期净利29.8亿元 吸金能力强≠合家欢

2011年08月08日20:06 来源:和讯股票
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  和讯股票消息 8月8日晚间,地产龙头万科公布2011年中报数据显示,报告期内万科实现营收199.9亿元,较之去年同期的167.7亿元,同比增幅达19.2%;利润总额为44.5亿元,较之去年同期的41.5亿元,同比增幅达7.32%;净利润为29.8亿元,较之去年同期的28.1亿元,同比增幅达5.9%;基本每股收益为0.27元/股,同比增长3.85%。万科用自己无可辩驳的业绩数据,证明了自己在调控年“弯道加速”的能力。但在一片歌舞升平的晃眼数据面前,也并非可以高枕无忧,几大隐忧尚需提示。

  半年销售金额超09年全年 吸金能力强≠合家欢

  作为去年唯一销售过千亿的“地产大户”,在限购、限贷、限售等政策的不断施压下,万科仍旧表现的面不改色。2011年上半年,万科共计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,近乎实现2011年度1400亿销售目标的一半。数据显示,公司销售金额2011年上半年占全国商品房销售额的比例为2.67%。而这一销售金额,已然超过了万科2009年的全年销售金额634.2亿元。如此亮眼的中考成绩单,无愧其房产大鳄的地位。

  然而,公司业绩虽力拔头筹,但吸金能力高强并不意味着资本市场“合家欢”的上演。2011年中期,公司宣布将不进行利润分配或公积金转增股本。回顾公司2010年度分红派息方案,也仅仅为:以公司股权登记日收市时总股本为基数,向全体股东每10股派现金人民币1.0元。在万科的身上,地产商的精明一向贯彻得“有始有终”。

  另,由于竣工在全年分布的不均匀,今年竣工集中于第四季度,上半年结算资源较为有限。公司结算面积和结算收入分别为138.3万平方米和191.7亿元,同比分别下降8.1%和上升16.5%。同样,由于结算跟不上销售的原因,报告期内公司已销售未结算资源进一步增加。截至报告期末,公司合并报表范围内共有1022万平方米已销售资源尚未结算,合同金额合计约1187亿元。

  增资并购业务活跃 净利润率呈现下降态势

  报告期末,公司持有货币资金407.8亿元,相比一季度末提高9.7%,远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%,净负债率20.8%,继续保持在较低的水平。公司的房地产业务结算毛利率为32.1%,受结算结构影响,较去年同期的29.0%有所上升。净利润率14.9%,较去年同期的16.8%有所下降。

  据万科公司方解释,净利润率下降的主要原因是上半年销售规模同比大幅增长,与销售规模相关的销售费用、管理费用的绝对规模增加。实际上报告期内公司继续加强了费用控制,上半年管理费用占销售金额的比重为1.33%,比去年同期降低0.21个百分点,销售费用占销售金额的比重为1.46%,比去年同期降低0.19个百分点。

  财报显示,公司报告期内收购情况如下:

  A.2011年4月1日,公司以现金对价人民币31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司100%的股权;

  B.2011年5月9日,集团以现金对价2,266万美元收购了香港鸿弘投资有限公司100%的股权;

  C.2011年3月9日,公司以现金对价人民币3,600万元收购了武汉市永利置业有限公司100%的股权。

  除此之外,万科还收购了其他7家公司,合计支付收购对价2,469万元。报告期内,为支持控股子公司的业务发展,公司分别对12家公司合计增资约16.32亿元。其中对广州市万怡房地产有限公司增资10.4亿元,对北京住总万科房地产开发有限公司增资2.25亿元,对合肥万科置业有限公司增资1.8亿元。

  公司新增担保金额巨大 警惕现金流风险

  报告期内,公司及公司控股子公司新增担保69.34亿元,解除担保0亿元。截止报告期末,公司担保余额101.47亿元,占公司2010 年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为22.94%。其中,公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31 亿元,公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为11.16亿元。

  审视其现金流量表,公司经营活动产生的现金流量净额为38.3亿元,去年同期则为-95.1亿元;投资活动产生的现金流量净额为-31.1亿元,去年同期则为-5.8亿元;筹资活动产生的现金流量净额为42.4亿元,去年同期则为60.9亿元。现金流三大指标呈现“+ - +” 的组合,在房地产行业中属现金流情况良好的当中翘楚,然而因其投资现金净流和融资现金净流均呈现下降趋势,加之公司担保活动较多且金额巨大,因此当警惕其中风险。

  综合来看,万科中考成绩单可以总结为“瑕不掩瑜”。虽在靓丽业绩背后不乏隐忧,但在国家宏观调控持续加码的大环境中,能实现如此业绩,与其大浪淘沙下坚挺的龙头地位可相匹配。近期,不少券商对其作出的研报,均予以“买入”或“推荐”评级。东方证券在8月一份研究报告中表示,中国房地产龙头万科的股价目前已经位于中期大底区域,维持“买入”评级,目标价13元。东方证券表示,2011年以来,万科动态PE变化区间基本在9-10倍的历史底部区域。只要房价不出现大幅调整,则公司存货不存在大幅减值风险,则底部PE和确定性的业绩可判断目前股价已处中期大底区域。兴业证券(601377,股吧)在研报中维持万科“强烈推荐”评级,预计其2011-2013年EPS分别为0.89元、1.07 元、1.27元,对其后市前景相当看好。

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丁圣元

银河证券衍生品部总经理

曹卫东

联讯证券首席策略分析师

石劲涌

大同证券研究所所长

石天方

信达证券策略分析师

王万银

联讯证券上海营业部策略分

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